Gebiedsontwikkeling en betaalbare woningen
Onderzoeksopzet
Casusonderzoek in Amsterdam
Leeswijzer
Dit is de onderzoeksopzet van het onderzoek naar gebiedsontwikkeling in Amsterdam. Het realiseren van voldoende betaalbare woningen is al jaren een speerpunt van opeenvolgende colleges van B en W. In dit onderzoek willen we aan de hand van casussen nagaan welke ervaringen er zijn opgedaan bij het realiseren van betaalbare woningen in gebiedsontwikkelingen en welke lessen deze ervaringen bevatten voor de toekomstige woningbouwproductie in Amsterdam. Het onderzoek heeft dus niet alleen als doel om te evalueren, maar ook om te leren. Met dit onderzoek willen we bijdragen aan doeltreffend(e) beleid en uitvoering ten aanzien van het realiseren van betaalbare woningen in de gebiedsontwikkeling in Amsterdam. In dit onderzoek richten wij ons op casussen van gebiedsontwikkeling die zoveel mogelijk relevantie hebben voor de (toekomstige) woningbouwopgave in Amsterdam. Vanwege het toenemende belang van transformatie voor de toekomstige woningbouw hebben wij er daarom voor gekozen om casussen van gebiedsontwikkeling te selecteren die (grotendeels) via transformatie tot stand komen.
We hanteren in dit onderzoek de volgende onderzoeksvraag:
Welke ervaringen zijn opgedaan bij het realiseren van betaalbare woningen in gebiedsontwikkelingen en welke lessen bevatten deze ervaringen voor de toekomstige woningbouwproductie in Amsterdam?
In het vervolg van deze onderzoeksopzet gaan we eerst in op de aanleiding en context van dit onderzoek. Daarna beschrijven we de huidige doelen voor woningbouw in Amsterdam. We bespreken de rol van gebiedsontwikkeling en -transformatie in het realiseren van woningen. Vervolgens presenteren wij de opzet van het onderzoek, waarbij we ingaan op de doelstelling, de afbakening en de onderzoeksvragen. We lichten de casusselectie en de eerste casus toe. Tot slot volgt informatie over de planning en aanpak van het onderzoek.
Aanleiding en context
Krapte op de woningmarkt en een complete stad
Het tekort aan betaalbare woningen is een groot maatschappelijk probleem in Amsterdam. De laatste coalitieakkoorden laten hierover geen twijfel bestaan. De Amsterdamse woningmarkt kookt over, stelde het gemeentebestuur in 2018. Als gevolg daarvan stijgen de prijzen en wachten steeds meer mensen op een woning. Vooral mensen met een laag inkomen en mensen met een middeninkomen komen er op de woningmarkt nauwelijks tussen. Het nieuwe gemeentebestuur spreekt in 2022 van een wooncrisis. Het bestrijden van de wooncrisis blijft in de bestuursperiode 2022-2026 topprioriteit. Betaalbare woningen in het sociale en middensegment zijn hard nodig (in tabel 1.1 lichten we toe wat het sociale en middensegment zijn). Ook Amsterdammers vinden de woonproblematiek belangrijk: de meerderheid (61%) vindt de woningmarkt het belangrijkste probleem in de stad. De groei van Amsterdam was de afgelopen jaren ook sneller dan verwacht. In 2011 stelde de gemeenteraad van Amsterdam een vergelijkbare visie vast: de Structuurvisie 2040. Toen werd een groei met 90.000 inwoners verwacht waarmee Amsterdam uit zou komen op in totaal 860.000 inwoners in 2040. Dat aantal is in 2019 bereikt.
De uitdaging is complexer dan uitsluitend het realiseren van voldoende woningbouw. In de omgevingsvisie gaat het niet alleen om 150.000 woningen erbij tot 2050, maar ook om de 'compleetheid' en kwaliteit van de stad. Daarom wordt in de omgevingsvisie ook tot doel gesteld dat groei moet leiden tot een "menselijke metropool" waar "mensen zich thuis kunnen voelen en zich kunnen ontwikkelen." De strategische keuzes die hiervoor worden gepresenteerd in de omgevingsvisie laten zien wat hieronder wordt verstaan: een rigoureus vergroende stad waar voldoende ruimte is voor duurzaam vervoer en waar de groei zich concentreert in complete en compacte stedelijke gebieden met daarin een mix van wonen, werken en voorzieningen en een gezonde leefomgeving die uitnodigt tot bewegen, ontmoeten en spelen.
Raadsfracties en burgerpanel suggereerden onderzoek betaalbaar wonen en woningbouw
De krapte op de woningmarkt is een belangrijk maatschappelijk vraagstuk. Dat zien we niet alleen in de gemeentelijke stukken zoals hiervoor besproken. Ook ons burgerpanel geeft duidelijk aan de woningmarkt erg belangrijk te vinden. Het thema scoort al jaren in de top-3 van belangrijke beleidsvelden in de enquêtes onder het panel. Ook in gesprekken die de toenmalige directeur van de rekenkamer eind 2021 voerde met de raadsfracties kwam dit onderwerp regelmatig terug. Zo werden in deze gesprekken diverse suggesties gedaan voor onderzoek naar woningbouw en betaalbare woningen.
Tabel 1.1 - Prijs- en inkomensgrenzen sociale en middensegmentwoningen
| Huur-/kooprijsgrenzen 2022, afgerond op hele euro's | Inkomensgrenzen 2022, afgerond op hele euro's | |
|---|---|---|
| Sociale huurwoning | Maximaal € 763 per maand (liberalisatiegrens vastgesteld door rijksoverheid, tevens Amsterdamse ondergrens middeldure huursector) | Maximaal huishoudinkomen corporatiesector (10%-ruimte/meerpersoonshuishouden) is € 45.014 Maximaal huishoudinkomen particuliere sociale huur is |
| Middeldure huurwoning | Bovengrens € 1.069 per maand (kale huur), zowel van corporaties, als niet van corporaties | Maximaal huishoudinkomen € 64.407 |
| Nieuwe betaalbare koopwoning | Bovengrens dure sociale koopwoning € 324.000 vrij op naam | Maximaal huishoudinkomen € 64.407 |
Bron: Gemeente Amsterdam, Bedragen huur- en koopsector gemeente Amsterdam, maart 2022 (selectie RMA).
Doelen voor woningbouw
Woningbouwplan 2018-2025
Woningbouw is een van de manieren om krapte en onbetaalbaarheid op de woningmarkt tegen te gaan, naast bijvoorbeeld het reguleren van bestaande woningen. In deze paragraaf staan gemeentelijke doelen voor woningbouw uit het Woningbouwplan 2018-2025. Op 20 november 2018 stemde het college in met dit plan. Daarmee zette het toenmalige college de woningbouwambitie uit het coalitieakkoord om naar gemeentelijk beleid. Het college beoogde met het Woningbouwplan 2018-2025 de ‘start bouw’ van 52.500 woningen in zeven jaar, waarvan 17.500 sociale huurwoningen door corporaties en 11.690 middeldure huurwoningen.
Tabel 2.1 - Doelstellingen Woningbouwplan 2018-2025 voor aantallen woningen
Bron cijfers: Gemeente Amsterdam, Woningbouwplan 2018-2025, p. 4.
Om de woningbouwdoelen te kunnen halen is voldoende ‘planvoorraad’ nodig. Woningbouw wordt namelijk in de meeste gevallen vele jaren vooruit gepland door de gemeente. Deze planvorming leidt tot de zogenaamde planvoorraad: een raming van nieuw te bouwen woningen als toekomstige plannen worden uitgevoerd. De planvoorraad in 2018 (het jaar waarin het Woningbouwplan 2018-2025 is vastgesteld) was ongeveer 73.000 woningen.
De mate waarin de plannen voor deze 73.000 woningen al concreet zijn, verschilt. Voor de plannen voor ruim 58.000 woningen neemt de gemeente het initiatief. Bij ongeveer 43.000 woningen daarvan waren de plannen al dusdanig concreet dat er zogenaamde investeringsbesluiten waren genomen. Met een investeringsbesluit wordt begonnen om uitvoering te geven aan het bijbehorende plan en de bouw van de daarin opgenomen woningen. Voor ongeveer 15.500 woningen waren de plannen nog in voorbereiding en waren er (nog) geen investeringsbesluiten vastgesteld. Tot slot bevat de planvoorraad ook nog bijna 15.000 woningen die volledig op particulier initiatief worden gerealiseerd. Voor de meeste van deze particuliere plannen wordt geen investeringsbesluit genomen. Deze particuliere ontwikkelingen volgen een ander proces dan de gemeentelijke plannen en hebben doorgaans een relatief kortere doorlooptijd.
In het Woningbouwplan 2018-2025 wordt rekening gehouden met een slagingspercentage van 75%. Dit betekent dat verwacht wordt dat van elke vier geplande woningen in de planvoorraad voor de periode 2018-2025 er ten minste drie daadwerkelijk zullen worden gebouwd. Een belangrijke randvoorwaarde hierbij is het aanhouden van gunstige economische omstandigheden gedurende de zeven jaar waarop het Woningbouwplan 2018-2025 betrekking heeft. Dit moet ertoe leiden dat het mogelijk is om de start bouw van 52.500 woningen tot 2025 te realiseren. Dit komt neer op gemiddeld 7.500 woningen per jaar. In het Woningbouwplan 2018-2025 staat dat er in 2018 nog niet voldoende planvoorraad was om de ambitie voor de bouw van 17.500 sociale huurwoningen door corporaties te realiseren, en dat geldt ook voor de planvoorraad voor middeldure huurwoningen. Het Woningbouwplan 2018-2025 is door het vorige college vastgesteld. In opdracht van het nieuwe college wordt gewerkt aan een nieuw woningbouwplan, dit is nog niet gereed. Maar in het Amsterdams Akkoord 2022-2026 spreekt het nieuwe college wél al de ambitie uit voor de woningbouw om langjarig 7.500 woningen per jaar te bouwen.
In het Woningbouwplan 2018-2025 is bij nieuwe projecten een zogenoemd woningbouwprogramma van 40-40-20 het uitgangspunt. Dit heeft de gemeenteraad in 2017 vastgesteld in de Woonagenda 2025. Ook het huidige college houdt vast aan dit uitgangspunt, zo blijkt uit het coalitieakkoord. Dit betekent dat het stedelijke uitgangspunt voor nieuw te bouwen woningen in projecten bestaat uit 40% gereguleerde huur (sociaal), 40% middelduur (huur en koop) en 20% dure huur en koop in de vrije sector. Per project of plangebied wordt vervolgens meer precies bepaald welk programma wordt gerealiseerd. Dit uitgangspunt geldt zowel voor projecten die op initiatief van de gemeente worden gestart als voor particuliere projecten. Van het uitgangspunt 40-40-20 mag onder bepaalde omstandigheden worden afgeweken. Een voorbeeld daarvan is dat een woningbouwprogramma met een verdeling 30-40-30 kan worden toegestaan als een particuliere ontwikkelaar de sociale huurwoningen overdraagt aan een woningcorporatie.
Uit het Woningbouwplan 2018-2025 blijkt verder dat het college ook diverse aanvullende doelen voor de woningbouwproductie nastreeft. Hierna gaan we in op doelstellingen ten aanzien van uitpondtermijnen, woningen voor specifieke doelgroepen en financiële randvoorwaarden:
- In het Woningbouwplan 2018-2025 staat de wens van het college dat nieuwe betaalbare woningen ook in de toekomst betaalbaar blijven. Daarom streefde het college ernaar dat middeldure huurwoningen eeuwig in het middensegment blijven. Het college wil sociale huurwoningen zoveel mogelijk laten realiseren door corporaties. Voor particuliere sociale huurwoningen was het de wens om deze 50 jaar in het gereguleerde huursegment te houden. In 2019 heeft de gemeenteraad in de Verordening doelgroepen woningbouw 2019 bepaald dat de termijn voor particuliere sociale huurwoningen 15 jaar blijft en een termijn van 25 jaar vastgesteld voor middeldure huurwoningen. In 2021 is deze verordening aangepast en is de termijn voor particuliere sociale huurwoningen verlengd naar 25 jaar.
- Het college streeft met het Woningbouwplan 2018-2025 verder naar voldoende, passende woningen voor verschillende doelgroepen. Doelgroepen zijn bijvoorbeeld starters, ouderen, gezinnen, eenpersoonshuishoudens, doorstromers, jongeren en studenten, statushouders, kwetsbare groepen, zelfbouwers, wooncoöperaties (een vorm van collectief wonen) en maatschappelijke professionals zoals leraren en verpleegkundigen. Voor een deel van de doelgroepen zijn specifieke bouwdoelstellingen geformuleerd. De woningen bestemd voor specifieke doelgroepen zijn onderdeel van de totale woningbouwambitie en komen daar dus niet bovenop. De ambities voor doelgroepen worden per project gewogen en gevormd.
- In het Woningbouwplan 2018-2025 stelt het college de financiële randvoorwaarde van een "robuust Vereveningsfonds". Dit betekent dat het de bedoeling is van het college dat de gemeente, per saldo, niet financieel hoeft bij te leggen op plannen om woningen te bouwen: "[…] het saldo van de totale portefeuille aan grondexploitaties [wordt] niet negatief […]." Daarnaast wil het college ook dat er voldoende financiële ruimte is om grote voorinvesteringen te doen voor toekomstige gebiedsontwikkeling.
Wat is een negatief saldo van een grondexploitatie?
Om het mogelijk te maken dat in een project woningen kunnen worden gebouwd, maakt de gemeente kosten. Deze kosten variëren per project en hangen van allerlei factoren af. In het algemeen zal de gemeente kosten moeten maken om de grond bouwrijp te maken en geschikt voor bebouwing. Tegenover deze kosten staan de opbrengsten die de gemeente kan krijgen voor het uitgeven van de grond in erfpacht aan de partijen die de woningen daadwerkelijk bouwen. Gezamenlijk worden deze kosten en opbrengsten een ‘grondexploitatie’ genoemd. Als de grondexploitatie tot meer kosten leidt dan er opbrengsten zijn, dan heeft deze een zogenoemd ‘negatief saldo’. Dit negatieve saldo wordt volgens een vaste systematiek bijgelegd vanuit het Vereveningsfonds.
Tussenresultaten Woningbouwplan 2018-2025
Het college rapporteert jaarlijks aan de gemeenteraad over de stand van zaken van het Woningbouwplan 2018-2025, en sinds 2021 ook per kwartaal. De jaarlijkse rapportages bevatten meer informatie dan de kwartaalrapportages. In deze paragraaf staat daarom de stand van zaken uit de meest recente jaarlijkse rapportage, met de resultaten per 31 december 2021, centraal. In de periode 2018-2021 zijn in totaal 29.106 woningen in aanbouw genomen. Dit is een gemiddelde van 7.276 woningen per jaar. De sociale huur door woningcorporaties loopt achter bij het streefcijfer. Ook de bouw van middeldure huurwoningen loopt achter, maar in 2021 zijn 2.717 middeldure huurwoningen in aanbouw genomen. Naast de sociale huurwoningen door corporaties hebben particulieren in 2018-2021 2.522 sociale huurwoningen gebouwd. De planvoorraad tot 2025 is per 1 januari 2022 46.025 woningen. 69% van de planvoorraad bestaat uit 'betaalbare woningen'.
Tabel 2.2 - Streefcijfers en tussenresultaten Woningbouwplan 2018-2025, per 31 december 2021
| Streefcijfer per jaar | Streven 2018-2021 | Resultaat 2018-2021 | Resultaat t.o.v. streven | |
|---|---|---|---|---|
| Totaal | 7.500 | 30.000 | 29.106 | 97% |
| Sociale huurcorporaties | 2.500 | 10.000 | 7.121 | 71% |
| Middeldure huur | 1.670 | 6.680 | 5.672 | 85% |
Bron: Gemeente Amsterdam, Rapportage Woningbouwplan 2018-2025, stand per 31 december 2021, tabel onderaan p. 7.
Gebiedsontwikkeling en -transformatie
Gebiedsontwikkeling is het belangrijkste instrument voor het realiseren van nieuwe woningen. Bij gebiedsontwikkeling is sprake van actief grondbeleid, faciliterend grondbeleid of een tussenvorm. Bij actief grondbeleid geeft de gemeente grond uit aan degene die het vastgoed wil realiseren. In Amsterdam gaat het dan om uitgifte van nieuwe erfpachtrechten. Door de nieuwe uitgifte van grond heeft de gemeente meer regie bij actief grondbeleid dan bij faciliterend grondbeleid waar de grond al in erfpacht is uitgegeven of in particulier bezit is. Bij faciliterend grondbeleid stelt de gemeente de kaders voor de ontwikkeling vast, maar laat de ontwikkeling over aan anderen. De gemeente faciliteert en stuurt initiatieven van anderen bijvoorbeeld (aan) met planvorming. Als de gemeente een gebied wil ontwikkelen waarbij de grond al in erfpacht is uitgegeven, wijzigen bestaande erfpachtrechten. Als de gemeente een gebied wil ontwikkelen waar de gemeente geen eigenaar van de grond is, dan moeten er afspraken gemaakt worden met particuliere eigenaren en ontwikkelaars. Deze faciliterende vorm van gebiedsontwikkeling wordt naar verwachting steeds belangrijker als grote, bebouwde delen van de stad moeten worden getransformeerd om de woningbouwopgave te kunnen realiseren. Hierna gaan we eerst in op de algemene kenmerken van gebiedsontwikkeling en daarna meer specifiek op gebiedstransformatie.
Gebiedsontwikkeling
De gemeente bouwt zelf geen woningen. De gemeente kan sturen op woningbouw via gebiedsontwikkelingsprojecten, maar is voor de bouw afhankelijk van bijvoorbeeld ontwikkelaars en woningcorporaties. Zoals in hoofdstuk 1 toegelicht, zijn er in een gebied meer ambities dan het bouwen van woningen alleen. Om complete buurten te creëren moet er ook aandacht zijn voor andere ruimtelijke functies, waaronder openbare ruimte en maatschappelijke voorzieningen. Bij gebiedsontwikkeling wordt er dus een verandering aangebracht aan de invulling van ruimtelijke functies binnen een afgebakend gebied. Deze verandering wordt door samenwerking van overheid, markt en samenleving tot stand gebracht.
Om de gemeentelijke planprocessen beter te kunnen beheersen werd in 1984 het Plan- en besluitvormingsproces ruimtelijke maatregelen opgesteld (hierna: Plaberum). Het Plaberum regelt, onder meer, de verantwoordelijkheden van de centrale stad, stadsdelen en marktpartijen in verschillende fasen van een gebiedsontwikkeling. Het Plaberum is in het verleden meerdere malen herzien. Zo is het in 2006 aangepast naar aanleiding van stagnatie in de woningbouw aan het begin van deze eeuw. In het kader van "De Grote Vereenvoudiging" kwam er een nieuwe manier van werken voor gebiedsontwikkelingen die gericht was op versnelling van woningproductie. Het Actieplan Woningbouw van 2014 was aanleiding voor de herziening in 2017, met de opgave het proces waar mogelijk flexibeler in te richten en te versnellen. De bedoeling van het Plaberum 2017 is om duidelijkheid, snelheid en bestuurbaarheid van ruimtelijke projecten te bewerkstelligen. Het Plaberum 2017 is de meest actuele versie en deelt het proces voor gebiedsontwikkeling in vier fasen in, die niet altijd alle vier doorlopen hoeven te worden.
Tabel 3.1 - De vier fasen van plan- en besluitvorming volgens Plaberum 2017
| Naam van de fase | Product en besluit waarmee de fase wordt afgesloten | Aard van besluit(en) | Gemiddelde tijdsduur volgens Plaberum 2017 | |
|---|---|---|---|---|
| 1. | verkenningsfase | principenota en -besluit | wenselijkheid om een project te starten | 22 weken |
| 2. | haalbaarheidsfase | projectnota en -besluit | haalbaarheid en beheersbaarheid van risico’s | 6 tot 12 maanden |
| 3. | ontwerpfase | investeringsnota en -besluit | ontwerp, programma en middelen voor de uitvoering | 6 tot 12 maanden |
| 4. | uitvoeringsfase | diverse plannen en besluiten | bestemmingsplan, vergunningen, inrichtingsplan, beheerplan, afsluitingsplan, et cetera | 1 tot 10 jaar |
Bron: Gemeente Amsterdam, Plaberum 2017. Het proces voor ruimtelijke plannen. Bestuurlijke beschrijvingen en verplichtingen (bewerking RMA).
Voor veel projecten kan fase 2 overgeslagen worden. Bij kleinere en minder complexe projecten kunnen fasen 1 en 2 worden overgeslagen. Het college van burgemeesters en wethouders besluit over fasen 1 en 2. Als sprake is van een voorbereidingskrediet, moet het principebesluit of het projectbesluit wel aan de gemeenteraad voorgelegd worden ter vaststelling. De gemeenteraad stelt altijd het investeringsbesluit vast (fase 3). Hierbij neemt de raad ook een kredietbesluit, inclusief grondexploitatie. De grondexploitatie is de financieel-economische vertaling van de gebiedsontwikkeling. Als later in het proces de grondexploitatie aanmerkelijk afwijkt, besluit de gemeenteraad daarover. Sinds 2019 is de directie Grond & Ontwikkeling (G&O) van de gemeente ambtelijk verantwoordelijk voor alle gebiedsontwikkelingen met grondexploitaties vanaf fasen 2 en 3. De verkenningsfase (fase 1) valt onder een stadsdeeldirecteur of de directie Ruimte & Duurzaamheid. Op onderstaande kaart staan de gebiedsontwikkelingen in Amsterdam per 4 april 2022.
Figuur 3.1 - Kaart met gebiedsontwikkelingen per 4 april 2022
Bron: Kaart gemaakt door directie Grond & Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam, team Gebiedsontwikkeling (bewerking RMA).
Transformatiegebieden
Amsterdam streeft naar zo compact mogelijke groei binnen de grenzen van de bestaande stad. Gebiedsontwikkeling vindt daarom steeds meer plaats door transformatie en verdichting van bestaand stedelijk gebied. Transformatie betekent het omvormen van monofunctionele kantoor- en bedrijfsgebieden tot multifunctionele wijken waarin wonen en werken worden gecombineerd. Bij verdichting wordt in de omgevingsvisie met name de ruimte voor groei in de naoorlogse wijken van Nieuw-West, Zuidoost en Noord genoemd, zonder grootschalige sloop van bestaande woningen. Deze ontwikkeling leidt ertoe dat, zoals in het Woningbouwplan wordt benadrukt, een groot deel van de toekomstige woningbouw wordt gerealiseerd door transformatie. En ook in de omgevingsvisie uit 2021 vormt deze ontwikkeling een rode draad en stelt de gemeente: "We zijn nu vooral bezig met het veranderen van werkgebieden met lage dichtheden naar gemengd wonen en werken in hoge dichtheden."
Gebiedstransformatie van bestaand stedelijk gebied is een complex, langdurig en kostbaar proces. En, zo wordt gesteld in het Woningbouwplan, met grootschalige transformatie is nog weinig ervaring opgedaan, wat deze ontwikkeling kwetsbaar maakt. De complexiteit van gebiedstransformatie wordt vooral gezien in de "veelvoud van particuliere eigenaren en erfpachters" waarbij ook sprake is van "relatief goed functionerende bedrijven en dus ook van goed renderend vastgoed." Grondeigenaren van goed functionerende bedrijven hebben dan geen directe urgentie om te transformeren waardoor het lang kan duren voordat een gebiedstransformatie van de grond komt. Ook kan er binnen een transformatiegebied sprake zijn van investeerders die anticiperend op de gemeentelijke plannen vastgoedposities hebben ingekocht.
Erfpachters, grondeigenaren en huurders
Een bedrijf dat erfpachter of grondeigenaar is, beslist binnen de randvoorwaarden van de gemeente in principe zelf of, hoe en wanneer een bestemmings- of gebruiksverandering plaatsvindt. Hurende bedrijven zijn echter afhankelijk van de plannen van de verhuurder. Gebiedstransformatie kan in deze situatie ook voor onwenselijke verdringing van bedrijvigheid zorgen met verlies van werkgelegenheid als gevolg. Volgens de in 2020 vastgestelde Bedrijvenstrategie 2020-2030 van de gemeente Amsterdam is het uitgangspunt bij herontwikkeling erop te sturen dat zoveel mogelijk huurders binnen de kavel of het projectgebied een plek (terug) kunnen krijgen.
Tegenover deze veelvoud aan partijen waar de gemeente mee te maken heeft, staat juist een meer beperkte mogelijkheid voor de gemeente om de ontwikkeling te sturen. Dat komt omdat er veel minder (of geen) sprake is van nieuwe gronduitgiften en er juist veel afhankelijkheid is van de eerder genoemde particuliere eigenaren, erfpachters en investeerders. De voortgang van de transformatie hangt af van de bereidheid van deze partijen om te investeren en zo de transformatie mogelijk te maken. Daarvoor is het nodig dat investeren in de transformatie voor deze partijen rendabel is: "De businesscase voor de ontwikkelaar moet positief zijn."
In het Woningbouwplan wordt dan ook gesignaleerd dat de gemeente niet zomaar kan vasthouden aan alle ambities van het gebied. "Om slagvaardig te kunnen opereren moet de gemeente kunnen meebewegen met de specifieke wensen van de markt." En "[…] per definitie [ontstaan] momenten waarop keuzes moeten worden gemaakt." Dit neemt niet weg dat het college, zo stelt het Woningbouwplan 2018-2025, bij gebiedstransformatie inzet op het realiseren van "een compleet stuk stad […], met een gedifferentieerd woningbouwprogramma [van 40-40-20] en bijbehorende voorzieningen." Bovendien moeten de wijken "[…] duurzaam en bereikbaar zijn."
Voor transformatiegebieden is in de jaarlijkse rapportage van het Woningbouwplan een aparte monitor opgenomen. In onderstaande tabel staan de namen van alle transformatiegebieden in deze monitor per 31 december 2021, en een deel van de rapportagegegevens. Figuur 3.2 geeft een overzicht van de transformatiegebieden die zijn vastgelegd in het Woningbouwplan. Het gaat hierbij om gebieden waarvoor een project- en/of investeringsbesluit is vastgelegd. Het verwachte aantal woningen in deze transformatiegebieden is niet zeker, zoals blijkt uit het regelmatig presenteren van bandbreedtes. Het totaal beoogd aantal woningen in deze transformatiegebieden wordt geraamd tussen ongeveer 56.600 en 60.600. Daarvan zijn inmiddels 15.131 woningen daadwerkelijk vastgelegd of gerealiseerd. Deze cijfers geven een indicatie van het belang van gebiedstransformatie voor het realiseren van de totale Amsterdamse woningbouwopgave. Van de totale planvoorraad van bijna 99.000 woningen in de periode 2022-2031 (en verder) komt, bij benadering, ongeveer de helft voort uit transformatiegebieden.
Tabel 3.2 - Transformatiegebieden, woningbouwdoelen en stand van zaken
Monitor transformatiegebieden Stand van zaken per 31 december 2021 | Beoogd aantal woningen circa | Beoogd woonprogramma (sociaal - midden - duur) | Woningen vastgelegd of gerealiseerd |
|---|---|---|---|
| Amstel III | |||
| Arenapoort Oost | 2.027 | 40-40-20 | 1.524 |
| Amstel III Paasheuvelweg / Campus | 5.000 | 35-35-30 | 2.391 |
| Amstel III Bullewijk | 5.000 | 35-35-30 | 3.138 |
| Buiksloterham | |||
| Buiksloterham (investeringsbesluit tot 2006) | 1.916 | 30-0-70 | 1.916 |
| Buiksloterham (herijking investeringsbesluit tot 2020) | 6.659 | 37-40-23 | 173 |
| Overamstel | |||
| Weespertrekvaart Midden | 220 | 40-40-20 | 0 |
| Weespertrekvaart Oost | 1.000 | 40-40-20 | 0 |
| Kauwgomballenkwartier | 750 à 1.250 | 40-40-20 | 162 |
| Sloterdijk | |||
| Sloterdijk I Zuid | 5.000 | 40-40-20 | 0 |
| Sloterdijk Centrum | 3.000 à 7000 | 40-40-20 | 1.766 |
| Klaprozenbuurt | 2.250 | 40-40-20 | 622 |
| NDSM | |||
| NDSM-werf West (B-kavels) | circa 2.500 | 30-0-70 | 1.708 |
| NDSM-werf West (A-kavels) | circa 2.500 | 40-40-20 | 1.260 |
| NDSM-werf Noord (Klaprozenweg Noord) | circa 800 | 40-40-20 | n.v.t. voorlopig stilgelegd |
| Schinkelkwartier | circa 11.000 | 40-40-20 | 471 |
| Hamerkwartier | 6.000 - 6.500 | 30-40-30 | 0 |
| Totaal bandbreedte, circa | 56.500 - 60.600 | 15.131 |
Bron: Gemeente Amsterdam, Rapportage Woningbouwplan 2018-2025, stand 31 december 2021, p. 34, bewerking RMA.
Tabel 3.3 - Planvoorraad 2022-2031+
| Fase binnen de planvoorraad (nog niet in aanbouw genomen) | Optelling planvoorraad jaren 2022 t/m 2031+ (aantal woningen) |
|---|---|
| In verkenning | 2.916 |
| Principebesluit genomen | 42.472 |
| Investeringsbesluit genomen | 53.326 |
| Totaal planvoorraad 2022-2031+ | 98.714 |
Bron: Gemeente Amsterdam, Monitor Woningbouwplannen (1-1-2022), bewerking RMA.
Figuur 3.2 - Transformatiegebieden uit Rapportage Woningbouwplan 2018-2025
Bron: Kaart gemaakt door directie Grond & Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam, team Gebiedsontwikkeling (bewerking RMA). Namen transformatiegebieden uit Rapportage Woningbouwplan 2018-2025, p. 34 per 31 december 2021.
Opzet onderzoek
Doel en afbakening
In dit onderzoek willen we aan de hand van casussen nagaan welke ervaringen er zijn opgedaan bij het realiseren van betaalbare woningen in gebiedsontwikkelingen en welke lessen deze ervaringen bevatten voor de toekomstige woningbouwproductie in Amsterdam. Het onderzoek heeft dus niet alleen als doel om te evalueren, maar ook om te leren. Met dit onderzoek willen we bijdragen aan doeltreffend(e) beleid en uitvoering ten aanzien van het realiseren van betaalbare woningen in de gebiedsontwikkeling in Amsterdam. We richten ons op gebiedsontwikkelingen waarbij (grotendeels) sprake is van gebiedstransformatie. Daar kiezen we voor vanwege het belang voor de huidige en toekomstige woningbouw en omdat grootschalige transformatie van gebieden een relatief nieuwe activiteit is voor de gemeente die als complex wordt gezien.
Door ervaringen na te gaan, willen we de belangrijkste succesfactoren en knelpunten bij het verloop van de gebiedsontwikkeling in beeld brengen. We willen weten wat goed en minder goed werkt én waardoor dat komt. We kijken naar problemen én naar successen. Met het onderzoek willen we ook inzicht vergaren in de mate waarin knelpunten en successen bij de woningbouw het gevolg zijn van externe factoren of van de gemeentelijke aanpak en randvoorwaarden. Dit biedt de gemeenteraad zicht op wat beïnvloedbaar is bij het realiseren van woningen en het aanpakken van het woningtekort in Amsterdam.
We kiezen ervoor om dit onderzoek te richten op het niveau van het hele gebied dat op initiatief van de gemeente ontwikkeld en getransformeerd wordt. Transformaties die geheel door particulier initiatief worden ontwikkeld betrekken wij niet in dit onderzoek. Bij de afbakening van het te onderzoeken gebied sluiten wij aan op de besluitvorming door de raad waarmee de kaders voor de ontwikkeling (zoals het woningbouwprogramma en de financiën) zijn gegeven. Daarnaast verwachten wij dat dit gebiedsniveau ook goed aansluit op het niveau waarop binnen de ontwikkeling door de gemeente keuzes worden gemaakt en afwegingen plaatsvinden.
We kijken in dit onderzoek naar het 'verhaal' van een gebiedstransformatie: de dilemma's die spelen, de afwegingen, het waarom daarvan, het verloop van het proces en waarom het zo gaat. We gaan in dit onderzoek niet gedetailleerd na welke stappen en keuzes er zijn gemaakt voor alle doelen en beleidskaders die spelen bij een gebiedsontwikkeling. In plaats daarvan kiezen we voor het hanteren van een focus op de belangrijkste doelen die spelen bij de onderzochte gebiedsontwikkelingen. In ieder geval omvat onze focus het realiseren van betaalbare woningen in gebiedstransformaties en de keuzes die daarbij gemaakt zijn. Ook verwachten wij in te gaan op de keuzes die zijn gemaakt met het oog op de ambitie dat woningbouw, ook in transformatiegebieden, leidt tot complete en duurzame wijken met bijbehorend voorzieningenniveau. Daarnaast is het mogelijk dat gaandeweg het onderzoek duidelijk wordt dat bepaalde casus-specifieke doelen en ontwikkelingen van belang zijn om het verloop van de gebiedstransformatie en de daarin gemaakte keuzes te kunnen begrijpen. Deze casus-specifieke doelen en ontwikkelingen zullen wij dan ook in beeld brengen.
Onderzoeksvragen
Voor dit onderzoek hanteren we de volgende centrale onderzoeksvraag:
Welke ervaringen zijn opgedaan bij het realiseren van betaalbare woningen in gebiedsontwikkelingen en welke lessen bevatten deze ervaringen voor de toekomstige woningbouwproductie in Amsterdam?
Om de onderzoeksvraag te beantwoorden, hanteren we de volgende vijf deelvragen per casus van gebiedsontwikkeling:
1. Wat was de uitgangssituatie van het gebied?
2. Wat waren de belangrijkste oorspronkelijke doelen, randvoorwaarden en ontwikkelstrategie voor de gebiedsontwikkeling?
3. Wat zijn de belangrijkste momenten en beslissingen geweest in het verloop van de gebiedsontwikkeling nadat de uitvoering is gestart?
4. Wat is de stand van zaken ten aanzien van de belangrijkste doelen en randvoorwaarden van de gebiedsontwikkeling?
5. Welke afwegingen zijn er gemaakt bij de belangrijkste afwijkingen van de doelen, randvoorwaarden en ontwikkelstrategie?
6. Wat zijn de belangrijkste succesfactoren en knelpunten bij het verloop van de gebiedsontwikkeling tot nu toe en met het oog op de afronding?
Op basis van alle onderzochte casussen is de laatste deelvraag:
7. Welke lessen bevatten de ervaringen uit de casussen voor de toekomstige woningbouwproductie in Amsterdam?
Casusonderzoek
In dit onderzoek bekijken we meerdere casussen van gebiedsontwikkeling in Amsterdam. Gebiedsontwikkelingen zijn langdurige en complexe processen, waarin belangen worden afgewogen. Ook de sturing door de gemeente is complex. Om lessen te kunnen trekken, is aandacht nodig voor de achterliggende werking, dilemma's en afwegingen in een gebiedsontwikkeling. De methode van casusonderzoek heeft als voordeel dat het inzicht geeft in hoe gebiedsontwikkeling in de praktijk verloopt, en waarom het zo verloopt. Een kwalitatief casusonderzoek past bij het doel van het onderzoek.
De methode van casusonderzoek heeft als nadeel dat het relatief lastig is om voor de gemeente als geheel lessen te trekken. Elke casus van gebiedsontwikkeling heeft een ruimtelijk-historische context en een uitgangssituatie in grondposities. Hoe een gebiedsontwikkeling verloopt, hangt mede af van de specifieke context, en van de doelen die gesteld worden. Om te voorkomen dat lessen te specifiek voor een casus zijn, is onderzoek naar meerdere casussen nodig. We trekken de lessen op basis van alle onderzochte casussen, en op basis van een breder afsluitend gesprek over de ervaringen met (betaalbare) woningbouw in gebiedsontwikkeling.
Casusselectie
In dit onderzoek richten wij ons op casussen van gebiedsontwikkeling die zoveel mogelijk relevantie hebben voor de (toekomstige) woningbouwopgave in Amsterdam. Vanwege het toenemende belang van transformatie voor de toekomstige woningbouw hebben wij ervoor gekozen om casussen van gebiedsontwikkeling te selecteren die (grotendeels) via transformatie tot stand komen. Wij hebben hiervoor gebruikgemaakt van het overzicht van transformatiegebieden uit de Rapportage Woningbouwplan 2018-2025, stand 31 december 2021. Om tot een (voorlopige) casusselectie te komen, hebben wij vervolgens de volgende criteria gehanteerd:
- De raad heeft een investeringsbesluit genomen of een actualisatie of herziening van een investeringsbesluit vastgesteld vanaf het moment dat het stedelijk uitgangspunt is om een woningbouwprogramma te realiseren met een segmentering van 40-40-20;
- Er is een aanzienlijk aantal woningen vastgelegd/gerealiseerd, tenminste 1.000. En er zijn woningen in aanbouw genomen.
Het eerste criterium hanteren wij om zoveel mogelijk aansluiting te vinden bij het huidig geldende stedelijke uitgangspunt voor de woningbouwprogrammering: 40% gereguleerde huur, 40% middelduur (huur en koop) en 20% dure huur en koop. Daarbij kunnen wij in ons onderzoek ook meenemen waarom er mogelijk is afgeweken van dit stedelijke uitgangspunt in gebiedsontwikkelingsprojecten. Het tweede criterium hanteren wij zodat er voldoende woningen zijn vastgelegd of gerealiseerd, ook in relatie tot de gehele productie in Amsterdam. En omdat opgeleverde woningen en/of bouwwerkzaamheden het proces van gebiedsontwikkeling meer zichtbaar en tastbaar maakt.
Op basis van deze criteria hebben wij een voorlopige casusselectie gemaakt (zie figuur 6.1 en tabel 6.1). Daarbij hebben we ook rekening gehouden met een zekere geografische spreiding over de stad. Dat levert de (voorlopige) keuze op voor de volgende gebiedsontwikkelingen: NDSM-werf West, Sloterdijk Centrum en Amstel III Paasheuvelweg / campus. We zullen het onderzoek starten met het casusonderzoek naar de gebiedsontwikkeling op de NDSM-werf West. Na voltooiing van het onderzoek naar deze casus bepalen wij welke gebiedsontwikkelingen wij verder in het onderzoek zullen betrekken. De precieze hoeveelheid casussen die wij zullen onderzoeken, bepalen we ook gaandeweg het onderzoek. De leidraad voor deze verdere keuzes is een inschatting of het onderzoeken van aanvullende casussen van toegevoegde waarde is voor het beantwoorden van de centrale onderzoeksvraag van dit onderzoek.
Figuur 6.1 - Positie van de (voorlopig) geselecteerde casusgebieden
Bron: Kaart gemaakt door Directie Grond & Ontwikkeling van de gemeente Amsterdam, team Gebiedsontwikkeling (bewerking RMA). Namen transformatiegebieden uit monitor Woningbouwplan, p. 34 per 31 december 2021.
Tabel 6.1 – Voorlopige casusselectie in relatie tot selectiecriteria
| Casusopties | Criterium 1 Beoogd woonprogramma (sociaal - midden - duur) | Criterium 2 |
|---|---|---|
| NDSM-werf West (A+B-kavels) | 40-40-20 30-0-70 | 2.968 totaal 1.260 1.708 |
| Amstel III Paasheuvelweg / Campus | 35-35-30 | 2.391 |
| Sloterdijk Centrum | 40-40-20 | 1.766 |
Bron: Gemeente Amsterdam, Rapportage Woningbouwplan 2018-2025, stand 31 december 2021, p. 34 (bewerking RMA).
Casus 1: NDSM-werf West
We starten met het casusonderzoek naar de gebiedstransformatie op de NDSM-werf West. De NDSM-werf West maakt onderdeel uit van het NDSM-werfterrein gelegen aan het IJ in Amsterdam Noord (zie figuur 6.2).
Figuur 6.2 - Ligging NDSM-werf in Amsterdam Noord
Bron: Google Earth (bewerking RMA).
De NDSM-werf in Amsterdam Noord kent een rijke historie als scheepswerf van de Nederlandsche Dok- en Scheepsbouwmaatschappij (NDSM) dat na faillissement is uitgegroeid tot een creatieve broedplaats. Twee decennia geleden is de transformatie van start gegaan van de NDSM-werf van oud-industriegebied tot woon-werkgebied. De ontwikkeling in het gebied is tegenwoordig in volle gang. Volgens de cijfers uit de Rapportage Woningbouwplan 2018-2025 van december 2021 zijn er op de NDSM-werf West inmiddels 2.968 woningen vastgelegd of gerealiseerd. In het voorgestelde toekomstbeeld uit de Actualisatie Investeringsbesluit NDSM-werf 2020 wordt NDSM-werf West een hoogstedelijke en gemengde stadswijk. Figuur 6.3 toont een visualisatie van een mogelijk toekomstbeeld. Zie het groene kader voor een historisch overzicht van de gebiedsontwikkeling in de NDSM-werf.
Plangebied NDSM-werf West
De gebiedsontwikkeling van de NDSM-werf bestaat uit drie deelgebieden. Figuur 6.4 toont de plangrenzen van de deelgebieden op de NDSM-werf die vastgelegd zijn in het Investeringsbesluit NDSM-werf uit 2013. Figuur 6.5 laat zien dat de plangrenzen en de deelgebieden zijn aangepast in het Actualisatie Investeringsbesluit NDSM-werf 2020. Wij concentreren ons in het casusonderzoek naar de NDSM-werf West voornamelijk op de plangrenzen uit de Actualisatie Investeringsbesluit NDSM-werf 2020. NDSM-werf West heeft een oppervlakte van 214.000 m2. Het gebied is verdeeld in A- en B-kavels (zie figuur 6.6). Het gebied waar de A-kavels liggen wordt de 'transformatiezone' genoemd. Het gaat om bouwkavels waarin de gemeente wacht op initiatieven van erfpachters. Voor dit gebied heeft de gemeente een set van stedenbouwkundige spelregels opgesteld waar de erfpachters zich aan moeten houden. In het gebied waar de B-kavels liggen wordt sinds 2013 actief gewerkt aan gebiedsontwikkeling. In 2018 hebben alle ontwikkelende partijen in dit deel van de NDSM-werf West een samenwerkingsovereenkomst gesloten waardoor er een versnelling heeft plaatsgevonden in de ontwikkeling van deze kavels.
Historisch overzicht gebiedsontwikkeling NDSM-werf (West)
De NDSM-werf in Amsterdam Noord kent een rijke historie als scheepswerf van de Nederlandsche Dok- en Scheepsbouwmaatschappij (NDSM). De scheepswerf heeft vooral in de tijd van de wederopbouw na de Tweede Wereldoorlog een periode van grote bloei gehad. In de jaren '80 kwam er een einde aan de grootschalige scheepsbouw in Amsterdam Noord. Na het faillissement van de werf is een aantal gebouwen buiten gebruik geraakt. Er ontstond een periode van leegstand en verval. De grote leegstaande industriële gebouwen waren interessant voor een groep nieuwe gebruikers zoals kunstenaars, theatermakers en architecten die op zoek waren naar betaalbare werkruimtes. De NDSM-werf ontwikkelde zich op organische wijze tot een broedplaats van creativiteit en een cultureel evenemententerrein. Het ad-hoc-ontwikkelmodel van de NDSM-werf tot creatieve broedplaats werd in de loop van de jaren onhoudbaar door toenemende gebruiksdruk en oplopende kosten voor onderhoud van het gebied.
Het kader voor de transformatie van de NDSM-werf was het gemeentelijk Structuurplan Amsterdam 2003, Kiezen voor Stedelijkheid. De NDSM-werf wordt hierin aangewezen als toekomstig gemengd stedelijk gebied waarin stedelijk wonen en werken mogelijk moest worden gemaakt. In de Structuurvisie 2040 (opvolger van het structuurplan) wordt deze keuze onderschreven.
Met de vaststelling van het Strategiebesluit NDSM-werf in 2008 is de koers verkend om de NDSM-werf te transformeren richting een gebied met een gemengd stedelijk programma. Het idee was om de gehele NDSM-werf in de toekomst te laten bestaan uit 55% niet-wonen (creatieve bedrijven, kantoren, onderwijs, cultuur, leisure en retail) en 45% wonen (maximaal circa 2.500 woningen). Daarnaast werd in het besluit de nadruk gelegd op behoud, inpassing en hergebruik van de in 2008 tot rijksmonument benoemde gebouwen en elementen in het gebied.
Na de vaststelling van het strategiebesluit werden de ideeën verder uitgewerkt in het Investeringsbesluit NDSM-werf. Gelijktijdig met het opstellen van het investeringsbesluit werd ook een Milieueffect rapportage NDSM-werf opgesteld om de milieueffecten inzichtelijk te maken van verschillende woningprogramma scenario's voor het gebied. De economische crisis heeft in de jaren na vaststelling van het strategiebesluit gezorgd voor het stopzetten, temporiseren of faseren van veel ruimtelijke plannen in Amsterdam. In 2010 nam het college van B en W het besluit om als gevolg van de economische situatie een investeringsbesluit op te stellen voor een deel van de NDSM-werf (NDSM werf-West, NDSM-werf Noord, het monumentaal ensemble op werf Oost en de HISWA-ontwikkeling in de haven).
In 2013 werd het Investeringsbesluit NDSM-werf vastgesteld waarin de ambitie is vastgelegd om wonen minimaal 41% en maximaal 55% te laten uitmaken van het programma in het gebied. Volgens het investeringsbesluit was het mogelijk om binnen deze bandbreedte minimaal circa 870 en maximaal circa 1.500 woningen te realiseren binnen het 'actieve gedeelte' van het plangebied op de NDSM-werf, waar ook NDSM-werf West toebehoort. Het woonprogramma zou voor 30% uit sociale huurwoningen bestaan en voor 70% uit vrije sector woningen.
In 2020 werd het investeringsbesluit uit 2013 geactualiseerd mede als gevolg van de toenemende behoefte aan woningen in Amsterdam. In het geactualiseerde Investeringsbesluit NSDM-werf 2020 wordt hier het volgende over gemeld: "Anno 2020 is het beeld dat door de grote woningvraag de woonfunctie veel sneller toeneemt dan in 2013 was voorzien. Als gevolg daarvan vergt de realisatie van voldoende niet-woonprogramma extra aandacht, zodat een buurt ontstaat met een goede mix van wonen en werken." Voor NDSM-werf West werd de verhouding m2-bvo wonen/niet-wonen in het geactualiseerde investeringsbesluit aangepast van ongeveer 50%/50% naar maximaal 85% wonen en minimaal 15% niet-wonen. Voor de NDSM-werf Oost en -West samen werd een percentage niet-wonen programma van minimaal 30% vastgelegd. Het geplande woningbouwprogramma in de NDSM-werf West is ook aangepast in de actualisatie. Hierin is een onderscheid gemaakt tussen de A- en de B-kavels (zie figuur 6.6). De A-kavels bestaan uit particuliere transformatie. Voor de kavels A4, A5/A6, A7 en A7 is in de actualisatie een woningbouwprogramma voorgeschreven van 30-40-30. De voorwaarde is dat de gerealiseerde sociale huurwoningen ondergebracht worden bij een woningcorporatie. Als er niet aan deze voorwaarde kan worden voldaan, wordt voor deze kavels de reguliere woningdifferentiatie van kracht van 40-40-20. Kavels A1-3 en A9 zijn ten tijde van de actualisatie reeds gerealiseerd volgens het in het investeringsbesluit uit 2013 afgesproken woningbouwprogramma van 30% sociale huur en 70% vrije sector woningen. Voor de B-kavels geldt dat het woningbouwprogramma van 30% sociale huur en 70% vrije sector woningen contractueel is vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. Ook hier is afgesproken dat de sociale huurwoningen in eigendom en beheer komen van een woningcorporatie. Op de A- én de B-kavels wordt dus afgeweken van het woningbouwprogramma-uitgangspunt van 40-40-20.
De ontwikkeling van de NDSM-werf is tegenwoordig in volle gang. Volgens de cijfers uit de Rapportage Woningbouwplan 2018-2025 van december 2021 zijn er op de NDSM-werf West inmiddels 2.968 woningen vastgelegd of gerealiseerd. Waar in het investeringsbesluit uit 2013 nog uitgegaan werd van een totaal aantal woningen in de NDSM-werf Oost en West samen van circa 2.500, wordt in de actualisatie van het investeringsbesluit uit 2020 al uitgegaan van de realisatie van bijna 5.000 woningen.
Figuur 6.3 - Verbeelding van mogelijk toekomstbeeld NDSM-werf West
Bron: Gemeente Amsterdam, Actualisatie Investeringsbesluit NDSM-werf 2020,
p. 8.
Figuur 6.4 - Gebiedsindeling NDSM-werf 2013
Bron: Gemeente Amsterdam, Actualisatie Investeringsbesluit NDSM-werf 2020,
p. 4.
Figuur 6.5 - Gebiedsindeling NDSM-werf 2020
Bron: Gemeente Amsterdam, Actualisatie Investeringsbesluit NDSM-werf 2020,
p. 4.
Figuur 6.6 - Gebiedsafbakening en positionering A- en B-kavels NDSM-werf West
Bron: Gemeente Amsterdam, Actualisatie Investeringsbesluit NDSM-werf 2020,
p. 6.
Aanpak en planning
Aanpak
Dit onderzoek voeren we uit als een casusonderzoek waarbij we van plan zijn meerdere casussen te bekijken. Per casus zullen wij relevante documenten bestuderen en uitgebreid interviews afnemen met belangrijke actoren en belanghebbenden. Dit laatste betekent dat wij niet alleen met betrokken ambtenaren gesprekken zullen voeren, maar dat wij ook gesprekken willen voeren met personen buiten de ambtelijke organisatie. Daarbij denken we in ieder geval aan bewoners, particuliere ontwikkelaars en bedrijven. De precieze selectie van onze gesprekspartners bepalen we per casus.
Planning
We starten in september 2022 met het onderzoek naar de eerste casus over de gebiedsontwikkeling op de NDSM-werf West. Na afronding van deze eerste casus bepalen wij welke andere casussen we verder nog zullen onderzoeken. Gegeven deze opzet, waarbij we gaandeweg het verdere verloop van het onderzoek bepalen, is het bij aanvang niet mogelijk en niet wenselijk om een exacte planning aan te kondigen. We zullen daarom in de loop van dit onderzoek tussentijds melden hoe het onderzoek zich verder ontwikkelt. Deze werkwijze betekent ook dat wij op voorhand niet aangeven op welk moment en in welke precieze vorm wij verwachten te publiceren en rapporteren. Ook hierover zullen wij gaandeweg het onderzoek tussentijds nadere informatie geven.
Onderzoeksteam
Dit onderzoek wordt uitgevoerd door Jurriaan Kooij (projectleider), Judith van Dijk en Tessa Gulpers.
