Woonbeleid in Zaanstad
Onderzoeksrapport

Toelichting en leeswijzer

Inleiding

Aanleiding onderzoek

In 2019 bestaat de Rekenkamer Metropool Amsterdam, waarvan de Rekenkamer Zaanstad deel uitmaakt, 15 jaar. In dit lustrumjaar is het thema waaraan we extra aandacht besteden: burger en verantwoording. In het kader van dit thema hebben we ervoor gekozen om in Zaanstad burgers te vragen naar een onderwerp dat we nader zouden moeten onderzoeken. Op grond van het coalitieakkoord en de in de begroting van 2019 opgenomen prestatie-indicatoren hebben we een lijst samengesteld met dertien onderwerpen. Hieruit konden de deelnemers aan het Zaanpanel een onderwerp kiezen. Ze noemden realisatie van een evenwichtig woningaanbod het vaakst als een van de belangrijkste onderwerpen waarnaar we onderzoek zouden moeten doen. We hebben dit onderwerp daarom gekozen als ons publieksonderzoek.

Doel van het onderzoek

Met het onderzoek naar het woonbeleid in Zaanstad willen we inzicht bieden in de mate waarin dit beleid, gericht op het realiseren van een meer divers en passend woningaanbod, van voldoende kwaliteit is en handvatten bevat om de doeltreffendheid van het beleid vast te stellen.

In het onderzoek naar het woningaanbod in Amsterdam constateerden we dat het beïnvloeden van het woningaanbod ingewikkelde materie is. We inventariseerden 65 mogelijke maatregelen die de gemeente Amsterdam kon nemen. In dit onderzoek gaan we na of deze maatregelen in Zaanstad worden gekend en toegepast.

Onderzoeksvragen

We beantwoorden in dit onderzoek de volgende onderzoeksvraag:

Is het woonbeleid om te komen tot een meer divers en passend woningaanbod goed vormgegeven?

Deze centrale vraag beantwoorden we aan de hand van de volgende vier deelvragen:

  1. Is er een goede probleemanalyse gemaakt?
  2. Zijn de doelen van het woonbeleid helder en concreet geformuleerd?
  3. Worden mogelijke maatregelen om te komen tot een meer divers en passend woningaanbod gekend en ingezet?
  4. Is het woonbeleid voldoende herkenbaar terug te vinden in de begroting?

Aanpak

We hebben de volgende aanpak gevolgd voor de beantwoording van de onderzoeksvragen.

Onderzoeksvraag 1: Is er een goede probleemanalyse gemaakt?

We bestudeerden de beleidsdocumenten van de gemeente om te bepalen of de problematiek op de Zaanse woningmarkt goed in beeld is.

Onderzoeksvraag 2: Zijn de doelen van het woonbeleid helder en concreet geformuleerd?

Om deze vraag te beantwoorden, bestudeerden we het woonbeleid van de gemeente Zaanstad zoals vastgelegd in beleidsvisies en uitvoeringsprogramma's. We beoordeelden de informatie uit de beleidstukken van de gemeente Zaanstad over het te bereiken doel, de te leveren prestaties en de indicatoren die worden gebruikt om het succes van het beleid te monitoren.

Bij de beoordeling van de doelen sluiten we aan bij het door de Algemene Rekenkamer geformuleerde normenkader voor de beoordeling van doelformulering en beleidsinformatie.  Voor de beoordeling van de doelen maken we gebruik van het zogenaamde SMART-C-principe  en normen die van belang zijn bij de beoordeling van beleidsinformatie: relevantie, betrouwbaarheid en begrijpelijkheid.

We besteden aandacht aan de indicatoren die bij de beleids- en prestatiedoelstellingen zijn opgenomen. Daarvoor zijn twee redenen:

  1. Het toenemend belang dat aan goede beleidsindicatoren wordt toegekend vanuit het BBV en de regeling voor beleidsindicatoren. 
  2. De nadruk die het college legt op de prestatie-indicatoren waarmee de discussie met de raad kan worden gevoerd. 

We beoordeelden of de gekozen indicatoren goed zijn geformuleerd en relevant, betrouwbaar en begrijpelijk zijn. 

Onderzoeksvraag 3: Worden mogelijke maatregelen om te komen tot een meer divers en passend woningaanbod gekend en ingezet?

In het Amsterdamse publieksonderzoek naar een Evenwichtig woningaanbod (december 2017) zijn er 65 mogelijke maatregelen geïnventariseerd die kunnen worden ingezet om een meer divers en beter passend woningaanbod in een gemeente te realiseren. In dit onderzoek gaan we na welke van de mogelijke maatregelen in Zaanstad worden ingezet. Daarvoor vragen we de ambtelijke organisatie aan te geven of de mogelijke maatregelen in Zaanstad worden ingezet en welke alternatieve of aanvullende maatregelen er in Zaanstad zijn of worden genomen.

Onderzoeksvraag 4: Is het woonbeleid voldoende herkenbaar terug te vinden in de begroting?

We kijken verder in welke mate de doelformulering in de begroting aansluit op de doelformulering in de meer specifieke beleidstukken. Het Zaanpanel zal worden benaderd met de vraag in hoeverre de tekst in de begroting voldoende houvast biedt aan burgers om te volgen wat de gemeente gaat doen en wat ze wil bereiken.

Leeswijzer

In de hoofdstukken 2 tot en met 5 zijn de gedetailleerde onderzoeksbevindingen opgenomen. Hoofdstuk 2 gaat in op de probleemanalyse, in hoofdstuk 3 bespreken we de doelen en in hoofdstuk 4 de inzet van maatregelen. In hoofdstuk 5 komt de vraag aan de orde of in de begroting het woonbeleid voldoende herkenbaar voor burgers is.

Gedetailleerde onderzoeksbevindingen

Probleemanalyse

De eerste onderzoeksvraag richt zich op de probleemanalyse die ten grondslag ligt aan het beleid en luidt als volgt:

Is er een goede probleemanalyse gemaakt?

Als het goed is, maakt een gemeente als onderdeel van het beleidvormingsproces een analyse van de problemen die zij met het beleid wil gaan verhelpen. Dat noemen we de probleemanalyse. Dit kan zijn opgenomen in een apart document, of het kan een onderdeel vormen van andere beleidsdocumenten. De gemeente Zaanstad heeft voor het woonbeleid in 2015 een probleemanalyse gemaakt, en die als bijlage toegevoegd aan de woonvisie in 2015.  Dit document bevat een bundeling en duiding van informatie uit verschillende onderzoeken naar de woningmarkt, landelijk, regionaal en lokaal, veelal gebaseerd op data uit 2012, 2013 en 2014. 

Na 2015 is dit niet op dezelfde manier herhaald, dus ook niet bij de actualisatie van de woonvisie in 2019. In plaats daarvan is eind 2018 een presentatie gehouden aan de raad, met daarin een korte opsomming van relevante ontwikkelingen op de woningmarkt. Hierin verwijst de gemeente naar gegevens uit het WiMRA-onderzoek (2017)  en een verdiepende analyse van deze cijfers voor Zaanstad, gemaakt door RIGO in opdracht van de gemeente. Gevraagd naar de probleemanalyse sinds 2015, geeft de gemeente aan dat het de ontwikkelingen op de verschillende deelgebieden van het woonbeleid via aparte analyses volgt. Deze worden vervolgens gebruikt bij het vormgeven van het nieuwe beleid.

Als we in dit hoofdstuk spreken over 'de probleemanalyse uit 2015', bedoelen we de analyse die de gemeente zelf heeft gemaakt als bijlage bij de woonvisie in 2015. Voor een oordeel over het inzicht in de problematiek in de jaren daarna, bekijken we de relevante deelonderzoeken op de verschillende onderdelen van het woonbeleid.

Goed beeld op de problematiek?

Een goed begrip van de problematiek is nodig om beleid te kunnen maken dat doelmatig en doeltreffend is. De probleemanalyse dient daarom naast een omschrijving van het probleem, ook aandacht te besteden aan onderliggende oorzaken, verschillende doelgroepen die het probleem / toekomstig beleid betreffen en mogelijk andere relevante actoren (naast de gemeente). In deze paragraaf lopen we de grootste knelpunten op de Zaanse woningmarkt langs en bespreken, op basis van de probleemanalyse uit 2015 en de vervolgonderzoeken daarna, in hoeverre de probleemanalyse van voldoende kwaliteit is. We delen het op in drie secties: problemen in de omvang de woningvoorraad, knelpunten in het aanbod en kwaliteit van bestaande woningen. 

De woningvoorraad is te klein

Knelpunt in de voorraad: woningtekort
Een prangend knelpunt op de Zaanse woningmarkt is het tekort aan woningen  over de gehele linie aan prijsklassen. Het woningtekort in Zaanstad ligt in 2019 op 5%, in plaats van op een acceptabele 1,5-2%.  Uit de toekomstgerichte behoefteraming van RIGO blijkt dat Zaanstad tot het jaar 2030 behoefte heeft aan een groei van de woningvoorraad met ongeveer 10.000 woningen. Deze prognose is met name gebaseerd op de voorspelde aanwas van huishoudens.  Wat de samenstelling van de nieuw te bouwen voorraad betreft, raamt RIGO dat er tot 2030 hoofdzakelijk behoefte zal zijn aan vier typen nieuwbouw: grondgebonden woningen (eengezinswoningen), appartementen, sociale huurwoningen en koopwoningen voor alle prijsklassen. 

Het RIGO maakt nog een andere opmerking over de voorraad en de ontwikkelingen op het gebied van nieuwbouw, namelijk dat het voor ontwikkelaars en beleggers steeds aantrekkelijker wordt om duurdere vrijesectorhuurwoningen te bouwen (het risico is laag en het rendement is goed), terwijl de vraag daarnaar relatief klein is. De meeste huishoudens die een hogere huur (boven de sociale huurgrens van € 720,42) kunnen betalen, geven de voorkeur aan een koopwoning. Alleen voor huishoudens die op korte termijn iets zoeken en/of geen alternatief hebben, is dit type woning aantrekkelijk. Volgens RIGO kan deze vraag in theorie uit de bestaande voorraad worden bediend. Mocht het in de toekomst (nog) moeilijker worden om een huis te kopen, dan kan het zijn dat middeldure huur, mits het aan bepaalde voorwaarden voldoet (nettowoonlasten, type en oppervlakte), een alternatief wordt voor koop. Desondanks zet RIGO een vraagteken bij de toegevoegde waarde van deze woningen voor de lange termijn. 

Kanttekeningen bij de analyse van dit knelpunt
Wat verklaringen voor het tekort betreft, noemt de probleemanalyse uit 2015 de crisis (leemte in plancapaciteit ), in combinatie met de bevolkingsgroei (positief geboortesaldo en migratieoverschot).  De toekomstgerichte behoefteraming in de RIGO-analyse is gebaseerd op een aantal inschattingen (toekomstige huishoudens hebben dezelfde behoefte als hun 'soortgenoten' nu; recente aanwas in huishoudens is representatief voor de structurele situatie), waarbij het (logischerwijs) de vraag is of het daadwerkelijk zo zal uitpakken.  De ramingen leveren echter nuttige informatie op over mogelijke scenario's en aannames zijn expliciet gemaakt, waardoor men wordt behoed voor voorbarige conclusies. Behalve de eigen probleemanalyse uit 2015 en het RIGO-onderzoek uit 2017, volgt de gemeente ontwikkelingen in het aantal huishoudens en de plancapaciteit via andere stukken, zoals de monitor Woningbouw van de provincie Noord-Holland. Hoewel hiermee actuelere gegevens beschikbaar zijn over de woningvoorraad in Zaanstad, zet geen van de onderzoeken meer specifiek uiteen hoe het woningtekort uitpakt voor welke doelgroepen, of welke actoren de aangewezen partijen zijn om hier wat aan te doen. Het WiMRA 2017 noemt het woningtekort wel, met in een bijzin de crisis als verklaring, maar gaat er verder niet op in. 

Er is te weinig (betaalbaar) aanbod

In analyses van de woningmarkt worden de termen woningvoorraad en woningaanbod vaak onterecht aan elkaar gelijkgesteld. Het verschil tussen de twee is echter betekenisvol. De woningvoorraad bestaat uit de reeds gebouwde woningen in de stad, ongeacht of en hoe die bewoond worden. Het aanbod betreft de woningen die daadwerkelijk op de markt beschikbaar komen. Dit hoeft geen afspiegeling te zijn van de voorraad: eengezinswoningen worden vaak langdurig bewoond, komen daardoor weinig beschikbaar en maken dus zelden deel uit van het aanbod. Terwijl ze twee derde van de Zaanse woningvoorraad vormen. Andere woningen, zoals bepaalde typen vrijesectorhuurwoningen, komen juist veelvuldig op de markt en kennen dus een ruim aanbod, maar vormen een veel kleiner aandeel van de voorraad.

Wie in de meest recente RIGO-analyse bekijkt hoe vraag en aanbod zich tot elkaar verhouden is geneigd te denken dat de Zaanse woningmarkt redelijk goed in evenwicht is en er weinig problemen spelen. De vraag-aanbodfiguren zijn echter weergaven van de hypothetische vraag (verhuiswens van huishoudens) ten opzichte van een hypothetisch aanbod (wat vrijkomt wanneer iedereen zijn verhuiswens zou realiseren). Dat realiseert men zich, blijkt uit een opmerking hierover in het rapport, maar verbindt daar verder geen conclusies aan. Bevindingen worden in de probleemanalyse als zodanig niet in dit licht geduid.  Dit is elders wel opgenomen in het beleid. Bovendien wordt niet duidelijk wat geconstateerde onevenwichtigheden in de praktijk betekenen. De knelpunten in het aanbod en kanttekeningen bij de probleemanalyse zijn het onderwerp van deze paragraaf.

Knelpunt in het aanbod: beschikbaarheid sociale huur
Een eerste knelpunt in het aanbod op de Zaanse woningmarkt is de beschikbaarheid van sociale huurwoningen:  jaarlijks komen er in Zaanstad slechts zo'n 1.400 vrij, terwijl de vraag in 2017 alleen al voor een specifiek type huurwoning (tussen de eerste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens) nog op ruim 3.000 werd geschat.   Er is dus sprake van een aanbodtekort. De verdeling van het beschikbare aanbod gebeurt op basis van inschrijfduur of urgentie. Het tekort is terug te zien in deze cijfers: in 2019 is de gemiddelde inschrijfduur voor een sociale huurwoning opgelopen tot tien jaar.  Eén factor die hierin meespeelt is dat Zaanstad in de regio relatief wat meer huishoudens met een laag inkomen aantrekt, doordat de voorraad sociale huur in Zaanstad relatief groot is.  Een derde van de jaarlijks vrijkomende woningen wordt betrokken door woningzoekenden van buiten Zaanstad. 

Eén reden voor het beperkt vrijkomen van sociale huurwoningen is dat de doorstroom naar het middensegment beperkt is. Dat is terug te zien in het aandeel 'scheefwoners' . Dit zijn bewoners die niet meer tot de doelgroep behoren (vanwege een te hoog inkomen) maar wel in een sociale huurwoning wonen. In 2017 behoorde een op de vijf bewoners van een sociale huurwoning niet tot de doelgroep. Dit is een bekend probleem, dat sinds 2015 ook niet noemenswaardig is verergerd. Wel vraagt deze kwestie om twee redenen in de huidige woningmarkt meer aandacht dan voorheen: enerzijds groeit het aandeel mensen dat op de sociale sector is aangewezen, waardoor het urgenter wordt dat de beschikbare plekken ook door de doelgroep worden benut. Anderzijds maken de prijsstijgingen in het middensegment dat de stap om uit te stromen groter wordt, waardoor het in de toekomst mogelijk nog lastiger wordt om door te stromen.

Kanttekeningen bij de analyse van dit knelpunt
De probleemanalyse uit 2015 bevat veel informatie over de problemen in de sociale sector (ontwikkelingen in het aanbod, mutatiegraad sociale huur, aantal actief woningzoekenden, aandeel aanbod dat via directe bemiddeling aan specifieke groepen wordt toegewezen, onderscheid verschillende typen woningzoekenden in sociale segment). Omvang voorraad en omvang vraag worden gespiegeld en men gaat daarnaast in op de onevenwichtigheden tussen vraag en aanbod (scheefheid, beschikbaarheid).  De analyse lijkt voor 2015 dus van voldoende kwaliteit, maar vanwege een gebrek aan actualiteit is het de vraag wat de waarde van deze informatie in 2019 nog is.

De analyse van RIGO is gebaseerd op data uit 2017 en daarmee actueler. Het biedt bovendien een gedetailleerder inzicht in waar de onevenwichtigheid precies zit (niet zozeer in de allergoedkoopste categorie, des te meer in de categorie daar boven). Echter, bij de analyse van dit knelpunt duidt RIGO de bevindingen nauwelijks. De enige opmerking die wordt gemaakt is dat er veel huishoudens zijn die vanuit het sociale segment willen doorstromen naar een duurdere (koop)woning.  Hoe realistisch dat is, welke factoren doorstroom eventueel in de weg staan en wat de gemeente zou kunnen doen om problemen te verhelpen, wordt niet besproken. Bovendien wordt de geschatte vraag van starters en vestigers niet nader toegelicht, waardoor het onduidelijk is in hoeverre 'extra' instroom vanuit zorginstellingen en rijksbeleid (onder andere statuszoekers) hierin is meegenomen. Verder gaat de analyse niet in op de gevolgen voor woningzoekenden in de praktijk, zoals de opgelopen inschrijfduur. De informatie uit het RIGO-onderzoek over scheefheid maakt dit aspect wel meer inzichtelijk: het percentage scheefwoners wordt benoemd (ongeveer 20%), de ontwikkeling over de tijd (nagenoeg gelijk tussen 2015 en 2017) en een typering van de huishoudens om wie het gaat (veelal senioren, stellen zonder kinderen en huurders die al lang op één adres wonen). 

Het WiMRA 2017 verwijst alleen in algemene termen naar deze ontwikkeling ('in 2015 en 2016 een relatief grote instroom vanuit zorgdoelgroepen en statushouders' ), en biedt verder geen toegevoegde waarde in de analyse van de problematiek. Sinds 2017 informeert de gemeente zich over de actuele stand van zaken rondom de sociale huur via allerlei verschillende bronnen. 

Knelpunt in het aanbod: beschikbaarheid eengezins(koop)woningen
Een ander knelpunt in het aanbod doet zich voor rondom een specifiek deel van het segment: de eengezinswoningen. De totale woningvoorraad in Zaanstad bestaat voor zo'n twee derde uit eengezinswoningen (waarvan zo'n 70% koop en 30% huur). Deze woningen worden in toenemende mate bewoond door wat RIGO noemt 'lege nest'-huishoudens (stellen of alleenstaanden zonder kinderen). Het gaat om gezinnen waarvan de kinderen uit huis zijn, waarna de ouders in de gezinswoning blijven wonen. Dit type huishoudens is niet geneigd snel te verhuizen,  met als gevolg dat het aanbod eengezinswoningen beperkt is, terwijl de vraag naar dit type woning groot is (jonge gezinnen, starters).  Daar komt de vraag vanuit inzittenden van Zaanstad naar een eengezins(koop)woning (met name huurders) nog bij.  De toekomstraming van RIGO voorspelt bovendien dat dit probleem in de toekomst groter zal worden, naarmate mensen gezonder ouder worden en de vergrijzing zal doorzetten. Zolang dit type huishoudens in eengezinswoningen blijft wonen zullen zij, gezien de leeftijd, de voorraad eengezinswoningen gedurende lange tijd bezet houden. 

Kanttekeningen bij de analyse van dit knelpunt
De probleemanalyse van 2015 biedt geen houvast voor een beter begrip van dit knelpunt. De relatieve toename van ouderen op de woningmarkt wordt met name gezien als een aanleiding om de bestaande voorraad geschikt te maken. Specifiek over eengezinswoningen wordt er bovendien gesteld dat er juist veel zullen vrijkomen, omdat babyboomers de woningmarkt zouden gaan verlaten.  Het lijkt erop dat men dit knelpunt destijds dus nog niet voorzag. RIGO brengt dit knelpunt twee jaar later duidelijker naar voren, bij de bespreking van woningtype en levensfase en de vraag-aanbodanalyse.  De combinatie van deze gegevens maakt dat goed aannemelijk te maken is wat hier speelt: eenmaal in een koopwoning zijn stellen en alleenstaanden - eerst nog met en daarna zonder kinderen - nog weinig verhuisgeneigd. Gegeven de ontwikkeling dat mensen langer thuis wonen, betekent dit dat de vergrijzing samengaat met een verstopping van de voorraad eengezinswoningen (met name koop). De groepen waarop dit knelpunt betrekking heeft, zijn helder benoemd. Bovendien heeft de gemeente in 2019, samen met betrokken partijen, een aanvullende analyse gemaakt van het vraagstuk van doorstroming onder senioren. Hierin gaat men nader in op de verhuisgeneigdheid van senioren, drempels die senioren ervaren om te verhuizen, relevante actoren (zoals corporaties, gemeente, banken, makelaars en bewoners), en mogelijke maatregelen om de doorstroming te stimuleren. De aanvullende analyse laat zien dat de gemeente het probleem in beeld heeft en ook actief is om te achterhalen wat er speelt bij de doelgroep. Hierbij geldt de kanttekening dat het advies voor zover het de particuliere voorraad betreft nog uitgewerkt moet worden in concrete maatregelen. Wat nieuwbouw betreft, gelden voor dit knelpunt dezelfde relevante actoren als voor elk ander soort nieuwbouw (zie eerder). In WiMRA 2017 komt dit knelpunt verder niet aan de orde.

Knelpunt in het aanbod: betaalbaarheid voor lage en middeninkomens 
Naast de beschikbaarheid van bepaalde woningen speelt er in het aanbod nog een probleem: de betaalbaarheid voor lage en middeninkomens neemt af. De woningprijzen stijgen. Dat geldt in heel Nederland, en in Zaanstad des te meer: uit cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVMT) blijkt dat de prijsstijging van koopwoningen in Zaanstad het tweede kwartaal van 2019 vergeleken met 2018 (nog) bovengemiddeld was: 10,7% tegenover een landelijk percentage van 7,4.  In totaal is de vierkantemeterprijs voor een eengezinswoning in Zaanstad in een periode van vijf jaar met 53% gestegen. Voor appartementen is de stijging met 65% zelfs nog sterker.  Halverwege 2019 is de gemiddelde prijs van een koopwoning in de Zaanstreek opgelopen tot € 301.865.  Daarmee valt die niet meer onder de goedkope of betaalbare koop. Zelfs in Zaanstad, waar er nog een relatief grote voorraad aan betaalbare koop bestaat, is het aanbod aan goedkope en betaalbare koopwoningen inmiddels beperkt. Daarnaast is de gemiddelde woninghuur sinds juli 2012 met 17% gestegen. 

De prijsstijging van zowel huur- als koopwoningen zorgt ervoor dat de woningmarkt in zijn geheel voor (lage en) middeninkomens minder toegankelijk wordt.  Bovendien leidt het er in het middensegment toe dat de verhouding prijs-kwaliteit van woningen afneemt, doordat ontwikkelaars/beleggers de beschikbare oppervlakte zoveel mogelijk uitbaten en woningzoekenden daar genoegen mee nemen (relatief kleiner oppervlak; gedeeld met anderen). Voor huishoudens die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning zijn er dan twee alternatieven: ofwel gaan wonen in een (duurdere) vrijesectorhuurwoning, ofwel op zoek gaan naar een passende woning in een plaats waar dat aanbod er nog wel is. 

Kanttekeningen bij de analyse van dit knelpunt
Bovenstaande beschrijving van dit knelpunt is grotendeels gebaseerd op andere bronnen dan de probleemanalyse uit 2015 en de onderzoeken daarna. We noemden het gebrek aan actualiteitswaarde van de probleemanalyse uit 2015 al eerder en voor dit knelpunt is die tekortkoming des te relevanter: ontwikkelingen in de koopsector hadden ten tijde van die analyse het karakter van een markt die herstelt van crisis (gunstige daling in aantal woningen om uit te kiezen voor kopers; daling in vraagprijs die tot stilstand komt). De dynamiek in de koopsector is sindsdien sterk veranderd: de tot stilstand komende daling in de vraagprijs heeft zich doorontwikkeld tot grote prijsstijgingen. In plaats van een groot beschikbaar aanbod per koper is er nauwelijks nog keuze en staat de betaalbaarheid van het aanbod onder druk.  Er spelen dus andere problemen en hoewel de analyse destijds grondig was, is deze voor het beleid vanaf 2019 niet meer bruikbaar.

Het RIGO-onderzoek is gebaseerd op recentere cijfers, namelijk uit 2017, maar ook die zijn niet actueel genoeg om een goed begrip te hebben van dit knelpunt in 2019. De NVMT-cijfers laten immers zien dat de prijsstijging zich nog steeds doorzet. De nog te maken analyse over 2019 moet het uitwijzen, maar het is aannemelijk dat deze stijging van de prijzen over de hele linie gevolgen heeft voor de verhoudingen tussen vraag en aanbod. Naast het gebrek aan actualiteit, is er bij het RIGO-onderzoek nog een andere kanttekening relevant: RIGO stelt dat men voor inzicht in prijsontwikkelingen beter gebruik kan maken van andere bronnen, doordat de WiMRA-gegevens, vanwege hun steekproefkarakter, niet volledig representatief zijn.  Een goed begrip van dit knelpunt zou van de gemeente dus een aparte analyse vragen, die voor zover bij ons bekend niet is gemaakt. Het bredere WiMRA-onderzoek noemt in 2017 'prijsstijgingen' als een van de factoren die de sociale sector voor starters en lage inkomens ontoegankelijk maakt, maar maakt dat verder niet specifiek.  Dit geeft aan dat de gemeente voor een goed begrip van het knelpunt rondom betaalbaarheid voor lage en middeninkomens momenteel geen goede probleemanalyse heeft.

De bestaande voorraad is van onvoldoende kwaliteit

Een aantal noodzakelijke verbeteringen op de woningmarkt concentreert zich rond de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad: funderingsherstel, verduurzaming en levensloopbestendig maken. We lopen elk van de knelpunten in deze paragraaf apart langs. Daarna bespreken we voor het geheel de kwaliteit van de probleemanalyse.

Knelpunt kwaliteit bestaande voorraad: funderingsherstel blijft achter
De kwaliteit van de bestaande woningvoorraad is onvoldoende toekomstbestendig. Er zijn problemen met de fundering van heel veel woningen (waaronder zo'n 8.000 van particuliere eigenaren). Zaanstad is veelal op palen gebouwd, met name de woningen die vóór 1970 zijn gebouwd hebben last van verzakkingsproblemen (door bacteriën, houtrot, negatieve kleef, verbouwingen of gewijzigd gebruik). Deze funderingsproblemen worden erger over de tijd, maar ook onder invloed van droogte (warme zomers), gebruik van de openbare ruimte (zwaar verkeer, werkzaamheden) en verbouwingen kunnen ze verergeren. In totaal zijn er tussen 2000 en 2015 1.300 woningen hersteld.  Bovendien is de realisatie van het aantal herstelde funderingen in 2017 en 2018 achtergebleven op het begrote aantal.  In 2019 is het aantal wel gehaald. 

Knelpunt kwaliteit bestaande voorraad: verduurzaming
Met de wens van de Zaanse gemeenteraad om Zaanstad in 2030-2040 klimaatneutraal te laten zijn,  is grootschalige aanpassing van de bestaande woningvoorraad noodzakelijk. Veel woningen (in 2015 nog 47.000) zijn onvoldoende duurzaam, doordat ze nog op gas zijn aangesloten en energiebesparende maatregelen nog niet voldoende zijn doorgevoerd.  De bereidheid van bewoners om te investeren in energiebesparing is beperkt. Volgens de meest recente analyse van RIGO is slechts 4% van de Zaanse huurders zonder meer bereid om meer huur te gaan betalen voor energiebesparende voorzieningen; 54% is zelfs helemaal niet bereid meer huur te gaan betalen. Onder eigenaar-bewoners is er iets meer bereidheid: slechts 19% is 'zeker' en 48% 'misschien' bereid een investering te plegen. 

Knelpunt kwaliteit bestaande voorraad: onvoldoende levensloopbestendig
Met de vergrijzende bevolking is een ander knelpunt in de bestaande voorraad dat woningen onvoldoende levensloopbestendig zijn. Om levensloopbestendig te zijn, dient een woning te voldoen aan de kwalificaties 'verzorgd wonen'  ofwel 'nultredenwoning'.  Om de bestaande woningvoorraad toegerust te maken voor oudere bewoners waarbij fysieke beperkingen een rol gaan spelen, zijn aanpassingen nodig (plaatsen van een traplift, uitbouw op de begane grond, wegnemen van drempels). In de periode 2015-2030 bestaat de opgave voor Zaanstad volgens het ABF Onderzoek Zaanstad uit een toename van 4.200 geschikte woningen. Dit betreft 'voor het grootste deel' aanpassingen aan bestaande woningen.  In het beleid geeft de gemeente aan dat de opgave in de huursector 'beperkt' is.  Het ABF specificeert dat het voor de periode 2015-2030 om minder dan 1.500 aan te passen woningen in de huursector gaat. Een ruime meerderheid van de inwoners van Zaanstad schat de eigen woning, al dan niet met aanpassing, geschikt om in oud te worden (80%). Van de huishoudens die wonen in een woning die volgens henzelf niet geschikt is om in oud te worden, is in Zaanstreek-Waterland slechts 2% bereid om deze aan te (laten) passen.  

Kanttekeningen bij de analyse van dit knelpunt
Voor een deel van de kwaliteitsverbetering van de bestaande voorraad geldt eenzelfde probleem: de gemeente is voor het laten plaatsvinden van noodzakelijke of wenselijke verbeteringen afhankelijk van particuliere eigenaren en woningcorporaties. Het is dus in grote mate een vraagstuk voor de gemeente hoe zij andere partijen, waaronder individuele eigenaar-bewoners, kan aanzetten tot en ondersteunen bij het treffen van de noodzakelijke maatregelen. Voor een goed begrip van dit knelpunt is het van belang te weten om hoeveel woningen het gaat en om welk type eigenaar het gaat (particulier versus corporatie). Bovendien is een goede analyse van de doelgroep nodig, zodat de gemeente zich een beeld kan vormen van wat particuliere eigenaren en woningcorporaties ervan weerhoudt om aanpassingen aan hun woning(bezit) te maken.

Hoe groot het knelpunt is rondom het levensloopbestendig maken van de bestaande voorraad neemt de gemeente over uit het ABF-rapport, door de behoefte aan 1.100 aangepaste woningen als opgave op te nemen in het beleid. 

Wat funderingsherstel betreft, geldt dat de omvang van het knelpunt in 2015 bekend was en sindsdien wordt gemonitord. Verduurzamingsmaatregelen zijn niet vergunningsplichtig, waardoor de voortgang op dit punt voor de gemeente lastiger te volgen is.  In 2019 was 10% van het corporatiebezit transitiegereed, waaruit af te leiden is dat nog 22.590 woningen gereed gemaakt moeten worden.  Wel wordt de verduurzaming van het corporatiebezit vanaf 2020 gevolgd via de monitoring van de samenwerkingsafspraken tussen gemeente, corporaties en huurdersorganisaties. 

Het inzicht in factoren die een kwaliteitsverbetering van de bestaande voorraad in de weg staan, komt voort uit specifieke onderzoeken voor de verschillende deelgebieden van de verbeteringsopgave. Zo is er voor de opgave rondom funderingsherstel gericht onderzoek gedaan onder de doelgroep, dat laat zien dat een gebrek aan gevoel van urgentie en een gebrek aan financiële middelen belemmeringen vormen om over te gaan tot herstel. Wat levensloopbestendigheid betreft, ontbreekt het de analyse aan diepgang: uit de bespreking van RIGO van cijfers over de inschatting van bewoners van de aanpasbaarheid van hun woning wordt niet duidelijk hoeveel dit zegt over de daadwerkelijke aanpasbaarheid van de woning. De nadere uitsplitsing van wensen van 55+’ers die hun woning ongeschikt achten om in oud te worden is nuttig, in zoverre die de verschillen per leeftijdsgroep laat zien (bijna de helft van de 55+’ers in deze categorie ziet de oplossing in verhuizen, onder de 75+’ers doet men liever '(nog) niets'). 55+’ers willen hun woning vaker aan (laten) passen (16-22%) dan alle leeftijden samen (2%). Maar het is niet duidelijk wat dit cijfer zegt over het aandeel dat ook echt overgaat tot het aanpassen van het huis. Het RIGO suggereert dat de bereidheid om aanpassingen te maken afneemt met de leeftijd, maar dat kan met deze analyse niet worden aangetoond. 

Wat duurzaamheidsmaatregelen betreft is de informatie over redenen die Zaankanters daarbij in de weg staan (verhuisplannen, geen interesse, te veel gedoe, te duur, al voldoende aanwezig) en waar men behoefte aan zou hebben (actie vanuit verhuurder, collectieve aanpak, goedkope lening, informatie en voorlichting) een goed begin.  Het geeft inzicht in de doelgroep en maakt het relevante onderscheid tussen particuliere verhuurders, corporatie huurwoningen en koopwoningen.

Deelconclusie probleemanalyse

De probleemanalyse die ten grondslag ligt aan het Zaans woonbeleid bestaat uit een uitgebreidere duiding door de gemeente zelf van ontwikkelingen op de woningmarkt en stamt uit 2015. In de jaren daarna is deze gebundelde probleemanalyse niet opnieuw gemaakt. Wel zijn onderliggende onderzoeken in 2017 opnieuw uitgevoerd en door de gemeente gebruikt voor het beleid. Bovendien zijn er voor de verschillende deelgebieden van het woonbeleid aparte analyses gemaakt. De belangrijkste knelpunten voor de Zaanse woningmarkt die uit deze documenten naar voren komen, zijn het woningtekort, beschikbaarheid en betaalbaarheid van het aanbod, en de kwaliteit van bestaande woningen.

De laatste jaren baseert de gemeente zich voor het woonbeleid op aparte analyses van afzonderlijke delen van het woonbeleid. Deze analyses zijn veelal grondig en actueel. Voor de afzonderlijke deelterreinen is de gemeente kortom goed op de hoogte van wat er speelt. Een nadeel van deze aanpak van separate analyses is dat het voor buitenstaanders al gauw lastig te volgen is. Het voordeel van de eigen probleemanalyse van de gemeente uit 2015 is dat deze alle relevante inzichten op deelterreinen bundelt in één document. Met name voor de raad maakt het ontbreken van een dergelijk overzicht het lastig om het volledige terrein van het woonbeleid te volgen, en problemen in samenhang te kunnen beoordelen.

Andere kanttekeningen bij de probleemanalyse hebben te maken met duiding. Het RIGO-onderzoek is een voor Zaanstad nuttige verdieping op de WiMRA-data. Maar het heeft niet de invalshoek van de gemeente. Het onderzoek signaleert onevenwichtigheden in vraag en aanbod, maar duidt niet hoe deze onevenwichtigheden uitpakken in de praktijk en wat de gemeente zou kunnen doen om problemen te verhelpen. Wat maakt dat mensen hun verhuiswens niet (kunnen) realiseren? Hoe hypothetisch is het vraag-aanbodplaatje dat in de analyse wordt gepresenteerd? Dat is geen kritiek op RIGO, dat zich aan een opdracht houdt, maar voor de gemeente wel belangrijke informatie.

Doelanalyse

In dit hoofdstuk beoordelen we in hoeverre de doelen van het woonbeleid helder en concreet zijn geformuleerd. Om deze vraag te beantwoorden, bestudeerden we het woonbeleid van de gemeente Zaanstad zoals vastgelegd in beleidsvisies en uitvoeringsprogramma's. We beoordeelden de informatie uit de beleidstukken van de gemeente Zaanstad over het te bereiken doel, de te leveren prestaties en de indicatoren die worden gebruikt om het succes van het woonbeleid te monitoren.

Bij de beoordeling van de doelen sluiten we aan bij het door de Algemene Rekenkamer geformuleerde normenkader voor de beoordeling van doelformulering en beleidsinformatie. We kijken in hoeverre de doelen SMART-C zijn geformuleerd, of prestaties voldoende helder en concreet zijn beschreven en of de gebruikte indicatoren duidelijk, specifiek, kwantitatief, relevant en betrouwbaar zijn. De centrale onderzoeksvraag is:

Zijn de doelen van het woonbeleid helder en concreet geformuleerd?
Documenten waarop de doelanalyse is gebaseerd

Beleid
- Actualisatie Woonvisie 2015. Samen verder met Zaans mozaïek
- Actualisatie Woonvisie 2019. Metselen aan Zaans mozaïek, juli 2019
- Uitvoeringsprogramma wonen 2015-2019
- Uitvoeringsprogramma wonen 2019-2024

Prestatieafspraken
- Raamovereenkomst 2016-2020
- Jaarafspraken 2017-2019
- Zaanse samenwerkingsovereenkomst 2020-2024

Doelen in het Zaans woonbeleid

Beoogd maatschappelijk effect

Een eerste minimale voorwaarde die gesteld kan worden aan beleid is het benoemen van het beoogde maatschappelijk effect. Vaak zijn de beleidsdoelen niet waar het uiteindelijk om gaat: zij staan in dienst van het bereiken van een maatschappelijke situatie. Het benoemen van de gewenste maatschappelijke situatie moet de relevantie van het beleid weergeven.

In het Zaanse woonbeleid is het beoogde maatschappelijk effect niet als zodanig benoemd. Tegelijkertijd wordt in beide visiedocumenten de toon voor het woonbeleid wel gezet door het belang 'stevig inzetten op woonkwaliteit geeft Zaanstad een vitale positie'.

Beoogd maatschappelijke effect
Stevig inzetten op woonkwaliteit geeft Zaanstad een vitale positie.

In Metselen aan het Zaans Mozaïek is dit als volgt omschreven:

Het Zaanse woonbeleid blijft gericht op het benutten en versterken van onze Zaanse kwaliteiten en de verscheidenheid in mensen en woonmilieus. Zoals de mix van wonen en werken, stedelijk en dorps wonen, benutten van water en erfgoed, woningen voor mensen in verschillende levensfasen met verschillende financiële mogelijkheden. Dat is ons Zaans Mozaïek, waarmee we voorzien in de wensen van huidige inwoners en we de stad sociaal, economisch en ruimtelijk aantrekkelijker en dus sterker kunnen maken voor de toekomst. 

Beleidsdoel

Begroting
Het overkoepelende doel voor het woonbeleid wordt sinds de begroting van 2019  samengevat als een 'aantrekkelijke en passende woningvoorraad'. In de toelichtende tekst wordt bovendien het streven genoemd naar 'een goede match tussen vraag en aanbod op de woningmarkt'. In de visiedocumenten en uitvoeringsagenda's komen die doelstellingen echter niet zo expliciet terug.

Woonvisies
In de visiedocumenten is geen overkoepelend doel voor het woonbeleid genoemd. In de Woonvisie 2019 wordt meer in algemene termen gesproken over de ambities ('gedifferentieerde woonmilieus, kwalitatief goede woningen, goede leefbaarheid') en over de door de gemeenteraad benoemde opgaven (kansengelijkheid, gezondheid, verstedelijking, gevarieerde economie, duurzaamheid en veiligheid). Op concreter niveau gaan beide visiedocumenten in op deelaspecten van de woonvisie, die de opmaat vormen naar de thema's met bijbehorende prestatiedoelen in de uitvoeringsagenda's (versnelling van en kaders voor woningbouw, diversiteit, betaalbaar aanbod, kwaliteit bestaande voorraad, leefbaarheid en kansengelijkheid in wijken, en zelfstandig gaan en blijven wonen).

Het overkoepelend doel dat in beide documenten terloops terugkomt, is het streven naar een 'diverse en toekomstbestendige woningvoorraad'.  Dit komt in de buurt van de formulering die sinds 2019 geldt als de overkoepelende doelstelling voor de paragraaf over het woonbeleid in de begroting:

Einddoel
- Woonvisies 2015
en 2019: Diverse en toekomstbestendige woningvoorraad.
- Begroting 2019 en 2020-2023: Aantrekkelijke en passende woningvoorraad.

De formulering van het einddoel van het woonbeleid is dus niet consistent (C). Wat men met de begrippen 'divers' en 'aantrekkelijk' precies bedoelt, wordt uit de tekst niet duidelijk. Er worden wel aspecten van 'passend' benoemd, zoals het evenwicht tussen vraag en aanbod. Het begrip toekomstbestendig wordt in termen van funderingsherstel, duurzaam en levensloopbestendig wel uitgelegd. Wat men precies wil bereiken is niet gekwantificeerd (M). Doordat het doel niet concreet is gemaakt, kunnen we niet bepalen of het realistisch is (R). Het doel is wel afgestemd (A) in zoverre dat zowel de begroting als de woonvisies door de gemeenteraad zijn vastgesteld; in hoeverre andere relevante actoren bij de keuze van dit doel zijn betrokken, is niet bekend. De documenten waarin het doel is opgenomen zijn tijdgebonden (T), maar wat er wanneer bereikt moet zijn, is in de formulering van dit doel niet duidelijk. Op basis hiervan constateren we dat het einddoel van het woonbeleid zoals het is opgenomen in de begroting en de woonvisies, niet de kwaliteit van een SMART-C geformuleerd doel heeft.

Uitvoeringsagenda's
Ook in de uitvoeringsagenda wordt het overkoepelende doel van het woonbeleid niet direct duidelijk. In plaats daarvan staan er vijf deelaspecten van het beleid centraal, met daaraan gekoppeld de doelen voor dat deelaspect en de inzet die gepleegd gaat worden om die doelen te bereiken. Hierbij gaat het om de volgende aspecten:

  • woonproductie en woonprogrammering nieuwbouw;
  • verbeteren kwaliteit bestaande voorraad;
  • betaalbare huurvoorraad;
  • wonen draagt bij aan een leefbare wijk;
  • zelfstandig gaan en blijven wonen.

Om te achterhalen wat Zaanstad met het woonbeleid wil bereiken, zijn de doelen in de uitvoeringsagenda's het meest bruikbaar. Het zijn de tussendoelen die ertoe moeten leiden dat het uiteindelijke doel - hoe dit ook precies wordt omschreven - wordt bereikt. In de volgende paragraaf beoordelen we de kwaliteit van deze doelen aan de hand van het SMART-C-principe.

Tussendoelen

Tussendoelen vormen de schakels tussen de inzet die wordt gepleegd en het einddoel wat daarmee bereikt moet worden. Vaak geven ze de concrete output weer die de inzet van maatregelen moet opleveren. Ze vormen hiermee een belangrijk element van het beleid: op deze punten kan de gemeentelijke inzet het best beoordeeld worden. 

Woningproductie en woonprogrammering nieuwbouw
Na een aantal jaren stagnatie in de woningbouw en het verder uiteenlopen van vraag en aanbod wil de gemeente de productie van nieuwe woningen gericht opschroeven: 'groei van productie van 600 naar minimaal 1.000 woningen per jaar, met een toevoeging van 300 sociale huurwoningen en 100 woningen voor lage middeninkomens'. Met behulp van de toelichtende tekst is dit een helder, specifiek, meetbaar, tijdgebonden en consistent doel. De vraag is wel hoe afgestemd en realistisch het is: de gemeente is zowel voor het aantal te bouwen nieuwe woningen, als voor de bouw van specifieke typen woningen
- zoals sociale huur - grotendeels afhankelijk van andere partijen. Bovendien is het een grote sprong van 600 naar 1.000 woningen per jaar, zeker gezien het feit dat er van de 1.000 begrote nieuw te bouwen woningen in 2018 slechts 450 zijn gerealiseerd. Dit geldt ook voor het streven om meer seniorenwoningen toe te voegen en het doel voor de kwaliteit van de woningen. Voor de laatste formulering geldt bovendien dat er geen meetbare aspecten in de formulering zijn opgenomen, waardoor er niet op te sturen valt. Voor wat betreft eigen inspanningen van de gemeente zijn de doelen weinig specifiek of meetbaar geformuleerd, zoals de doelen voor de woonprogrammering (zie onder) en de toevoeging van middeldure en dure woningen laten zien. De doelstelling om 10% van de nieuwe sociale huurwoningen te reserveren voor kwetsbare groepen en jongeren zit misschien nog wel het best in elkaar: het is specifiek, meetbaar, afgestemd, realistisch, tijdsgebonden voor zover het een doel is voor de periode 2019-2022 en het is iets wat de gemeente zelf in de hand heeft.

Tussendoelen Woonproductie en woonprogrammering (2019-2024)
- Groei van productie van 600 naar minimaal 1.000 woningen per jaar, met een toevoeging van 300 sociale huurwoningen en 100 woningen voor lage middeninkomens
Gedifferentieerd woningprogramma dat doorstroming stimuleert en ervoor zorgt dat woningaanbod zoveel mogelijk ten goede komt aan Zaanse woningzoekenden
- Ruimte bieden voor toevoeging van middeldure en dure woningen
Toevoeging van 175 woningen per jaar voor senioren (nultreden, koop en huur) en 35 geclusterde woningen voor senioren 10% van de nieuwe sociale huurwoningen specifiek voor kwetsbare groepen en jongeren
- Nieuwe woningen zijn duurzaam en levensloopbestendig

Verbeteren kwaliteit bestaande voorraad
Om de kwaliteit van de bestaande voorraad op orde te krijgen, formuleert de gemeente zes doelen, waarbij voor de meeste geldt dat het slagen ervan (mede) afhankelijk is van acties door anderen (versnellen van het tempo van funderingsherstel, in gesprek gaan met corporaties, en een goedlopend proces op wijk- en buurtniveau). Dat is begrijpelijk, gegeven het feit dat de gemeente zelf geen woningen in bezit heeft en dus geen directe invloed kan uitoefenen op een kwaliteitsverbetering van de voorraad. Op één na (versnellen tempo funderingsherstel) zijn de doelen echter ook niet concreet gemaakt, waardoor het lastig is om de acties van de gemeente te monitoren. Dit geldt ook voor de doelen waarbij de gemeente het wel zelf in de hand heeft (stapeling van problemen aanpakken door een samenhangende aanpak en inzetten op verduurzaming): het is niet duidelijk wat er precies wordt beoogd (wat is een samenhangende aanpak?) en er zijn geen aanknopingspunten om het succes van inspanningen te meten. Hiermee is het ook lastig te bepalen in hoeverre het realistisch is om te verwachten dat men het doel zal behalen.

Tussendoelen Verbeteren kwaliteit bestaande voorraad (2019-2024)
Versnellen van tempo funderingsherstel van particuliere woningen gebouwd vóór 1945 naar 300 funderingen per jaar
Met corporaties vroegtijdig in gesprek gaan over de aanpak van oude woningen en de consequenties die hiermee samenhangen
- Stapeling van problemen in de woning aanpakken door een samenhangende aanpak
Een goedlopend proces in de zoektocht naar kansrijke aardgasvrije alternatieven op wijk- en buurtniveau
- Inzetten op verduurzaming via no-regretmaatregelen als isolatie, zonnepanelen en ventilatie
- Jaarlijks 75 bestaande woningen levensloopbestendig maken (koop en huur), zodat meer senioren in een passende woning oud kunnen worden

Betaalbare huurvoorraad
Om het tekort aan betaalbare huurwoningen te verhelpen, streeft de gemeente naar behoud, uitbreiding en betere verdeling van de (sociale) huurvoorraad. Voor het behoud van de sociale huurvoorraad is een specifiek, deels meetbaar, tijdgebonden en consistent doel geformuleerd: 'terughoudend zijn met verkoop en liberalisatie: maximaal een kwart van de nettoproductie (nieuwbouw minus sloop) wordt benut voor verkoop of liberalisatie'.   Of dit doel realistisch is, is niet bij voorbaat duidelijk. Het doel is afgestemd met de betrokken partijen , maar er wordt verder in de uitvoeringsagenda niet op ingegaan. Wat betreft uitbreiding van de voorraad is alleen het doel 'groei sociale huurvoorraad' opgenomen.  Dit doel is niet specifiek gemaakt, niet gekwantificeerd en daardoor niet bruikbaar om de voortgang te volgen. Voor de verdeling van de voorraad heeft de gemeente tot doel te zorgen voor 'voldoende woningaanbod voor de laagste inkomens' en 'passende instroom en meer doorstroming'. Dit zijn vage doelen, doordat onduidelijke begrippen worden gebruikt (wat valt onder 'de laagste inkomens'? Wanneer is de instroom 'passend'?) en men niet meetbaar maakt wat er moet worden behaald (wat is 'voldoende'?). Bovendien is het de vraag in hoeverre de gemeente ervoor kan zorgen dat deze doelen behaald worden. Het aanbod is niet alleen afhankelijk van de voorraad - dus van ontwikkelaars, beleggers, woningbouwcorporaties, waar de gemeente alleen met programmering invloed op kan uitoefenen -, maar ook van verhuisbewegingen. Ook op in- en doorstroom zijn allerlei factoren van invloed die de gemeente niet in de hand heeft. Dat betekent niet dat het niet mogelijk is om op deze gebieden doelen te formuleren, maar wel dat men des te concreter in moet gaan op de eigen inspanningen om er invloed op uit te oefenen.

Tussendoelen Betaalbare huurvoorraad (2019-2024)
Groei van de sociale huurvoorraad
 - Terughoudend zijn met verkoop en liberalisatie: maximaal een kwart van de nettoproductie (nieuwbouw minus sloop) wordt benut voor verkoop of liberalisatie
Voldoende woningaanbod voor de laagste inkomens
Passende instroom en meer doorstroming- 
Huren moeten passen bij het inkomen van de bewoner
- Spoedzoekers moeten in beperkte mate, bij zwaarwegende problematiek voorrang krijgen

Wonen draagt bij aan een leefbare wijk
Met het woonbeleid wil de gemeente een bijdrage leveren aan het verhelpen van leefbaarheidsproblemen. Hiertoe heeft ze voor het woonbeleid vijf doelen geformuleerd, gericht op het voorkomen en tegengaan van problemen. Uit deze doelen wordt echter niet erg duidelijk wat de gemeente precies wil bereiken en wanneer dat wel of niet gelukt is. Veel van de gebruikte begrippen zijn vaag (wat zijn 'gedifferentieerde wijken met een gemengde bevolkingssamenstelling'?) en streefwaarden ontbreken . Bovendien hebben sommige doelen meer het karakter van een instrument ('overlast door onder andere vakantieverhuur en woningsplitsing tegengaan').

Tussendoelen Wonen draagt bij aan een leefbare wijk (2019-2024)
- Gedifferentieerde wijken met een gemengde bevolkingssamenstelling
- Leefbaarheid in Poelenburg en Peldersveld vergroten en voorkomen dat er een waterbedeffect in andere wijken optreedt
- Leefbaarheid van een buurt of wijk wordt meegewogen bij investeringsbeslissingen
- Overlast door onder andere vakantieverhuur en woningsplitsing tegengaan
- Nieuwe koopwoningen worden gekocht voor eigen bewoning om speculatie tegen te gaan

Zelfstandig gaan en blijven wonen
Om problemen te verhelpen op het gebied van het huisvesten van kwetsbare groepen formuleert de gemeente zeven doelen, waarbij ze ook ingaat op de verschillende doelgroepen. Een specifieke afbakening van die doelgroepen is niet in het beleid opgenomen, terwijl dat volgens de SMART-C-criteria voor goede doelstellingen wel zou moeten. Twee doelen betreffen het woningaanbod voor deze groepen. Wat er precies bereikt moet worden is specifiek benoemd (groter en gevarieerder woningaanbod voor senioren, groter woningaanbod voor kwetsbaren en specifieke groepen). Dit is meetbaar gemaakt in een aantal te realiseren seniorenwoningen en een aantal (urgente) opgaven voor kwetsbare groepen. Net als bij eerdere doelen over het aanbod is ook hier de vraag of en in hoeverre de gemeente het kan beïnvloeden (doordat aanbod afhankelijk is van voorraad en verhuisbewegingen) en dat niet nader is gespecificeerd wat de gemeente zichzelf ten doel stelt. Ook zijn er twee specifieke doelen geformuleerd gericht op de doorstroming (van senioren uit een eengezinswoning, van kwetsbaren uit beschermd wonen en van bewoners uit woonvoorzieningen voor jongeren), waarvan één ook meetbaar is. Twee doelen zijn in nog algemenere termen geformuleerd: 'betere kansen voor jongeren op de woningmarkt' en 'betere brandveiligheid in zorgcomplexen'. Ook hier is de gemeente weinig concreet in wat zij wil bereiken en wanneer dat is gelukt. Tot slot is er één procesdoel gericht op een betere samenwerking. Dit doel is erg algemeen en niet-meetbaar geformuleerd (Welke partijen? Welke kwetsbare groepen?), maar dat is gegeven de aard van de doelstelling ook lastig.

Tussendoelen Zelfstandig gaan en blijven wonen (2019-2024)
-
Een groter en gevarieerde woningaanbod voor senioren op de juiste plek
- Een groter woningaanbod voor kwetsbaren en specifieke groepen
- Intensivering doorstroming van 40 naar 100 senioren uit een eengezinshuurwoning
- Meer doorstroming vanuit beschermd wonen en woonzorgvoorzieningen voor jongeren
- Betere kansen op de woningmarkt voor jongeren
- Goede samenwerking tussen partijen om het zelfstandig wonen van kwetsbare groepen mogelijk te maken
- Betere brandveiligheid in zorgcomplexen

Prestaties

Een ander element waaraan goed beleid moet voldoen, is het benoemen van heldere en concrete prestaties. Deze geven aan welke concrete output de inzet van instrumenten door actoren moet opleveren. Bij veel prestaties in het woonbeleid gaat het om inzet die anderen dan de gemeente zelf moeten leveren. Dan zijn goede afspraken nodig. Hiertoe dienen ze in ieder geval helder en concreet te zijn: begrippen moeten duidelijk gedefinieerd zijn en te behalen resultaten moeten meetbaar zijn gemaakt.

Voor het Zaanse woonbeleid geldt dat er prestaties zijn opgenomen in de begroting. Daarnaast worden er prestatieafspraken gemaakt met woningbouwcorporaties en huurdersorganisaties. In deze paragraaf bespreken we of deze prestatieafspraken voldoende helder en concreet zijn geformuleerd. Daarnaast kijken we in hoeverre de prestatieafspraken bijdragen aan het behalen van het onderliggende doel.

Begroting

De paragraaf over het woonbeleid in de begroting bevat een uitwerking van het overkoepelende doel (aantrekkelijke en passende woningvoorraad) in twee prestatiedoelstellingen gericht op deelaspecten van het beleid. Zowel in de Begroting 2019 als in de Begroting 2020-2023 zien die prestatiedoelstellingen er als volgt uit:

Prestatiedoelstellingen Begroting 2020-2023
Prestatie 4.2.1 Stimuleren nieuwbouw met meer diversiteit en voldoende passende huisvesting voor specifieke doelgroepen
- Prestatie 4.2.2 Versterken van de kwaliteit en verduurzamen van de bestaande woningvoorraad

Bovenstaand kader laat zien dat de helderheid en concreetheid van de formulering te wensen over laten. Beide doelstellingen zijn gericht op het proces en weinig concreet in wat er wordt verwacht en van wie. Aan geen van beide doelstellingen is een streefcijfer toegekend en niet alle begrippen zijn direct helder. Wat bedoelt men bijvoorbeeld met 'stimuleren'? Of 'diversiteit', of met 'passende huisvesting'?

Wat daarnaast opvalt, is dat het overkoepelende doel betrekking heeft op de woningvoorraad, terwijl voor voldoende passende huisvesting naast de voorraad die voorhanden is ook het beschikbare aanbod relevant is. Soms is de voorraad wel voldoende groot, maar is de verdeling niet optimaal waardoor er alsnog onvoldoende passende huisvesting beschikbaar is. De nadruk ligt in de eerste doelstelling op het stimuleren van nieuwbouw en dus het uitbreiden van de voorraad - en ligt in zoverre in het verlengde van het overkoepelende doel - maar omvat meer dan dat, omdat het ook gaat over het stimuleren van voldoende passende huisvesting.

Prestatieafspraken met corporaties en huurdersorganisaties

In het geval van het Zaans woonbeleid maakt de gemeente elke vier jaar een raamovereenkomst met woningcorporaties en huurdersorganisaties. De afspraken in de raamovereenkomst worden jaarlijks uitgewerkt in zogenaamde jaarafspraken. We gaan hieronder vooral in op de voor 2019 gemaakte prestatieafspraken. 

Voorraadontwikkeling, nieuwbouw en verkoop
De raamafspraken rondom de sociale huurvoorraad formuleren een minimale omvang (in 2020 tenminste 25.100 woningen groot ) en geven aan dat de voorraad dynamisch is. De jaarafspraak voor 2019 is helder en concreet: de tabel geeft tot in detail de dynamiek in de voorraad aan, door de aantallen en voorbehouden te geven voor de geplande nieuwbouw, aankoop, sloop, verkoop en het stijgen van huren boven de liberalisatiegrens van sociale huurwoningen in 2019. De verwachte eindstand op basis van de plannen op dat moment komt zelfs iets boven het streven van 25.100 uit (namelijk op 25.110 woningen).

Samenvatting prestatieafspraken 2019
Tabel met mutaties in sociale huurvoorraad (nieuwbouw, aankoop, sloop, verkoop, over liberalisatiegrens)

Voor de nieuwbouw van sociale huurwoningen zijn voor de periode 2016-2020 zes raamafspraken gemaakt, waarvan er voor 2019 één is uitgewerkt in meerdere prestatieafspraken. Dit is de raamafspraak die aangeeft dat er jaarlijks gemiddeld 180 sociale huurwoningen gerealiseerd moeten worden door middel van nieuwbouw. Dit betreft 'enerzijds projecten die al in planningen zijn opgenomen en anderzijds een ambitie'.

De prestatieafspraken die hiervoor zijn gemaakt, zijn uitgebreid en raken aan meerdere aspecten van nieuwbouw (verwerven en benutten van locaties, samenwerking met projectontwikkelaars, inzichtelijk maken van de planning, gezamenlijk overleg, mogelijke rol van de gemeente). Niet alle afspraken zijn even helder: jaarafspraak 2.3.4 (hieronder samengevat onder het eerste punt) bestaat bijvoorbeeld uit vier deelaspecten die veelal op het proces zijn gericht en bovendien weinig concreet zijn gemaakt. Op deze manier leent de prestatieafspraak zich nauwelijks om de voortgang van het beleid te monitoren. Jaarafspraak 2.3.7  is daarentegen een voorbeeld van een heldere, concrete afspraak: het is duidelijk wat er door wie gaat gebeuren, wat de bedoeling daarvan is en hoe vaak dit gaat plaatsvinden. Aan de hand van deze prestatieafspraak kan goed gevolgd worden of dat wat men afspreekt, ook gebeurt.

De vraag is wel of deze prestatieafspraken ertoe leiden dat het bouwen van gemiddeld 180 nieuwe sociale huurwoningen per jaar (71 in 2019) gaat lukken. Ze bevatten weinig concrete aanknopingspunten voor de inspanningen van de gemeente en corporaties om dit aantal op te hogen.  Hierdoor wordt het achteraf lastig om te achterhalen waarom het wel of niet is gelukt en waar wat aan gedaan kan worden.

Samenvatting prestatieafspraken 2019
- Woningcorporaties acquireren nieuwe locaties, gemeente geeft kaders mee, gemeente maakt inzichtelijk waar bij nieuwbouwprojecten nog ruimte is voor sociale huur, nadere afstemming tussen gemeente, corporaties en huurdersorganisaties over borgen van voortgang en realisatie, inzet bouw huisvesting voor kwetsbare groepen, gemeente herziet uitvoeringsprogramma horend bij 2015.
- Corporaties stemmen investeringen voor nieuwbouw en locaties onderling af. Gemeente bevordert bij projectontwikkelaars afspraken met corporaties.
- Woningcorporaties maken een planning nieuwbouwplannen tot 2024.
- Woningcorporaties en gemeente hebben zes keer per jaar een gezamenlijk bestuurlijk bouwoverleg om de voortang van de nieuwbouw te bespreken. Ze hebben daarnaast drie keer per jaar individueel bestuurlijk overleg.
- Partijen kunnen maatwerkafspraken maken over de wijze waarop de te verwachten parkeerbehoefte wordt gefaciliteerd.
- Gemeente en corporaties overleggen aan de hand van casuïstiek over investeringen en de inrichting van de openbare ruimte.
- Corporaties benutten afwegingskader van de gemeente bij de keuze tussen sloopnieuwbouw en renovatie. Gemeente maakt een quickscan cultuurhistorische waarde van de bestaande buurten en wijken en overlegt met woningcorporaties over de uitkomsten.
- Woningcorporaties organiseren een wintercourse om specialisten wonen en geïnteresseerden uit de raad te informeren over ontwikkelingen en toekomstige uitdagingen voor woningcorporaties.

Overige raamafspraken gaan over het benutten van grondposities, de mogelijke inzet van aanvullende gemeentelijke middelen om gewenste woonkwaliteit te behalen, de mogelijkheid tot het verlenen van een garantstelling voor de WSW door de gemeente, een kettingbeding voor zelfbewoning bij verkoop van sociale huurwoningen, bij verkoop onderzoek door corporaties van de staat van funderingen en informeren van koper daarover en onder bepaalde voorwaarden zelf herstellen van de fundering door corporaties. Deze raamafspraken zijn echter niet verder uitgewerkt in concrete jaarafspraken voor 2019.  In de Zaanse samenwerkingsovereenkomst 2020-2024 is een reeks afspraken opgenomen over verkoop en liberalisatie van sociale huurwoningen. Deze zijn uitgebreid en raken veel aspecten (waaronder funderingsherstel), maar zijn vaak weinig concreet.

Betere benutting en betaalbaarheid
Voor een betere benutting en betaalbaarheid van de huurvoorraad zijn vier raamafspraken gemaakt , waarvan er twee nader zijn uitgewerkt in prestatieafspraken. In 2018 was de eerste prestatieafspraak rondom betere benutting van de sociale woningvoorraad het voeren van 'een fundamentele discussie' over woonruimteverdeling waarin de positie van verschillende typen woningzoekenden bepaald zou moeten worden. De prestatieafspraak voor 2019 is het bespreken van de uitkomsten van die discussie op regionaal niveau. Dat is een afspraak die op meerdere manieren uit te leggen en niet erg concreet is. Het is niet duidelijk wat er precies besproken moet worden en waar dat toe moet leiden, noch hoe dat concreet gemeten zou kunnen worden. Hoewel het goed is om de doelgroepen in kaart te brengen is het de vraag in hoeverre deze prestatieafspraak ertoe gaat bijdragen dat instrumenten tot een betere benutting van voorraad actief worden ingezet.
Welke instrumenten moeten worden ingezet, staat onder de tweede prestatieafspraak (woningdelen friends, tijdelijke huurcontracten voor jongeren, maatwerk senioren, Woonwijs, Huisje/Huisje, en voorrang huurders sociale huurwoning bij verhuur vrijesectorwoning), met daarbij toegelicht welke corporatie ervoor gaat zorgen en wat de rol van de gemeente is. Er is geen concrete afspraak gemaakt over de inzet van instrumenten in de zin van hoe vaak of wanneer ze worden ingezet. Wel is afgesproken dat corporaties de resultaten twee keer per jaar monitoren.

Samenvatting prestatieafspraken 2019
- De uitkomsten van de fundamentele discussie over woonruimteverdeling op regionaal niveau worden voor wat betreft de effecten op lokaal niveau besproken door gemeente, corporaties en huurders.
- Tabel met overzicht inzet instrumenten + monitoren resultaat van inzet van instrumenten. Zie Prestatieafspraken 2019, p. 15.

In de raamafspraken voor betaalbaarheid staat dat corporaties sturen op het passend aanbieden van voldoende woningen (en dat samen met de gemeente en huurders jaarlijks monitoren). De jaarafspraak die daarbij hoort, is in 2019 dat 'de woningcorporaties zorgen dat de huurverhogingsvoorstellen voor 2019 binnen de raamovereenkomst vallen en deze jaarlijks vaststellen in overleg met hun eigen huurdersafvaardiging'.

Verder is in de raamafspraken opgenomen dat 'de sociale voorraad zoveel mogelijk wordt benut voor het huisvesten van inkomens tot de Europagrens', dat woningcorporaties de huurverhoging voor huishoudens met een inkomen onder de Europagrens aftoppen op de liberalisatiegrens en de inzet op preventie en maatwerk voor mensen met financiële problemen. Ook is voor 2019 de jaarafspraak opgenomen dat gemeente en corporaties onderzoek doen naar de noodzaak tot verdere afspraken over geregelde betaling en maatwerk  en dat het budgetbeheer door de gemeente doorgezet wordt. Wat geregelde betaling inhoudt, wordt in de tekst niet uitgelegd, net als wat voor soort onderzoek er wordt bedoeld. De overige aspecten van de prestatieafspraak zijn wel helder. Voor de gehele prestatieafspraak geldt dat deze weinig concreet is: er zitten geen elementen in die meetbaar maken of het is gelukt om deze prestatie te behalen. Ook in de Samenwerkingsovereenkomst 2020-2024 zijn de afspraken over betaalbaarheid in algemene termen verwoord. Dit maakt het lastig om te volgen of de betrokken partijen slagen in hun inspanningen.

Samenvatting prestatieafspraken 2019
Woningcorporaties zorgen dat de huurverhogingsvoorstellen voor 2019 binnen de raamovereenkomst blijven vallen en stellen deze jaarlijks vast in overleg met hun eigen huurdersafvaardiging.
- Gemeente en woningcorporaties hebben onderzocht of er verdere afspraken nodig zijn over geregelde betaling gericht op het voorkomen van ontruimingen door het inhouden van de huur op de uitkering bij mensen met betalingsachterstanden. De gemeente zet maatwerk in waarbij inhouding van de huur op de uitkering een mogelijkheid is. De gemeente zet budgetbeheer voort.

Kwaliteit woningvoorraad
De raamafspraken op het gebied van de kwaliteit van de woningvoorraad zijn erop gericht dat corporaties voor hun woningen een minimumniveau van kwaliteit, in de zin van heel en veilig, garanderen. Daarnaast moeten de afspraken ertoe leiden dat er tegelijk met onderhoud en renovatie stappen worden gezet in de richting van een duurzamere woningvoorraad. Hiertoe zijn afspraken vastgelegd op het gebied van samen optrekken in het plannen van onderhoud en renovaties en onderlinge kaderafspraken tussen corporaties en huurdersorganisaties. Wat funderingsproblematiek betreft gaat het onder andere om afspraken over kennisuitwisseling, en voor de periode 2020-2024 ook om het in kaart brengen van de problematiek. Ook zijn werkafspraken gemaakt gericht op samenwerking tegen woninginbraak. De meeste afspraken betreffen echter de verduurzaming van de woningvoorraad. Hierbij gaat het onder andere om de inzet van corporaties om de voorraad te brengen naar gemiddeld energielabel B, gezamenlijk onderzoek en monitoring van energieprestaties. Ook zijn er afspraken gemaakt over de inspanningen van corporaties om draagvlak te creëren onder huurders voor deelname aan energiemaatregelen, over het uitvoeren van een pilot met zonnepanelen, onderzoek naar de mogelijkheden voor een warmtenet. Tot slot is er ook een afspraak gemaakt die meer specifiek aangeeft hoe de gemeente corporaties ondersteunt in de verduurzamingsopgave. 

Voor een enkele raamafspraak geldt dat er een uitgewerkte jaarafspraak voor 2019 aan is gekoppeld. Zo is er met corporaties een prestatieafspraak gemaakt over het aantal woningen waar projectmatig onderhoud zal plaatsvinden  en het aantal woningen waarbij corporaties van plan zijn labelstappen te gaan zetten. Ook zijn er in een prestatieafspraak punten vastgelegd die betrekking hebben op het ontwikkelen van het Warmtetransitieplan in 2019 (gezamenlijk opdrachtgeverschap aan adviesbureau, benutten bestaand bestuurlijk besluitvormingsproces, uiterlijk 31 maart 2019 klaar). Tot slot is ook vastgelegd als jaarafspraak dat 2019 als overgangsjaar wordt beschouwd waarin alvast wordt ingezet op het nemen van no-regretmaatregelen. Voor de periode tot 2024 is daar in een aparte paragraaf nog een reeks afspraken aan toegevoegd, met als meest concrete afspraak dat in 2024 20% van de voorraad transitie-gereed  moet zijn. 

De prestatieafspraken over de aantallen woningen waar corporaties ofwel onderhoud gaan plegen ofwel labelstappen gaan zetten, zijn helder en concreet. Voor de afspraken rondom het Warmtetransitieplan geldt dat er over de totstandkoming een heldere afspraak ligt (wie wat voor wanneer moet doen). De afspraak over de inzet van no-regretmaatregelen voor 2019 is echter vrij vaag: het is niet duidelijk wie wat gaat doen en welk concreet resultaat daarmee behaald moet worden. Voor de periode 2020-2024 is dat wel benoemd. 

Samenvatting prestatieafspraken 2019
Tabel met aantallen woningen dat de corporaties in 2019 opleveren waar 'projectmatig onderhoud' zal plaatsvinden.
- Tabel met aantallen woningen per corporatie waarbij er plannen zijn om in 2019 labelstappen te zetten.
- Gemeente ontwikkelt samen met corporaties en Liander een Warmtetransitieplan voor Zaanstad.
- Corporaties richten zich in overgangsjaar 2019 voornamelijk in op no-regretmaatregelen (isoleren van met name woningen met E-, F- en G-labels).

Wijkontwikkeling (leefbaarheid)
In de raamafspraken wijkontwikkeling is opgenomen dat het aandeel sociale huur per wijk tussen de 15 en 50% moet liggen. De gemeente toetst plannen hieraan en gaat vroegtijdig met corporaties in gesprek als men 'door de ondergrens dreigt te gaan'. Ook zijn er raamafspraken opgenomen over specifieke projecten (deelname corporaties aan wijkvernieuwing Russische Buurt), over het sturen op de instroom (passend toewijzen) en over het jaarlijks vaststellen van het maximale bedrag dat corporaties per DAEB-woning  maximaal zal uitgeven aan leefbaarheid. In 2019 is dit bedrag gesteld op € 127,39, waarmee een concrete en heldere afspraak is vastgelegd. Ook is er een tweede afspraak aan gekoppeld waarin uiteengezet wordt wat corporaties gaan doen om de leefbaarheid te verbeteren (zie kader hieronder). Deze inzet is echter niet verder gespecificeerd of meetbaar gemaakt. Verder is aan de raamafspraak rondom passend toewijzen een jaarafspraak voor 2019 gekoppeld, gericht op de uitwerking en uitvoering van het Plan van Aanpak voor de wijk Poelenburg en Peldersveld. Het is echter een vage afspraak: er worden allerlei speerpunten benoemd (zie kader hieronder), maar het is niet duidelijk wie wat precies wanneer gaat doen. In het Actieplan en het Pact Poelenburg/Peldersveld zijn over de meeste onderwerpen concrete afspraken gemaakt. 

Opvallend is dat de afspraken in de Zaanse samenwerkingsovereenkomst 2020-2024 zich beperken rond gebruik van het dashboard kansengelijkheid en de reeds ingezette aanpak van wijken. Concretere en uitgebreidere afspraken zoals die voor 2019 nog geformuleerd waren, zijn hier niet in terug te zien.

Samenvatting prestatieafspraken 2019
Gemeentes en corporaties werken samen aan Plan van Aanpak Poelenburg en Peldersveld met bijbehorende speerpunten aanpak woonfraude, vergroting diversiteit, community-based werken, bestrijding vuiloverlast en samenwerking bij hulp aan huurders).
- Het maximale bedrag bij DAEB-woning is in 2019 € 127,39.
- Op het gebied van leefbaarheid zetten corporaties zich in (buurtbemiddeling, complexbeheer, zelfbeheer en sociaal beheerder).

Langer zelfstandig wonen en urgenten
In de raamafspraken rondom langer zelfstandig wonen en urgentie worden de groepen senioren, kwetsbare groepen, crisisopvang en urgenten onderscheiden. Voor senioren zijn de afspraken erop gericht dat corporaties hun verantwoordelijkheid nemen in het huisvesten van mensen met een laag inkomen en een behoefte aan wonen en zorg. Voor 2018 is een concrete prestatieafspraak opgenomen over het aantal woningen dat corporaties jaarlijks 'collectief aanpassen'. Wat daar precies onder valt, is niet duidelijk. Voor 2019 is deze prestatieafspraak niet gemaakt, maar in plaats daarvan zijn er meerdere afspraken gemaakt die meer het karakter hebben van werkafspraken (zie de eerste vier punten in het kader hieronder). De afspraken zijn een stuk minder concreet (slechts één is meetbaar gemaakt) en laten veel ruimte vrij voor interpretatie (wat is een 'actieve bijdrage'? Gaat het alleen om het voorbereiden van de pilot of moet hij ook starten? Wanneer moet dit gereed zijn?). Overige raamafspraken voor senioren - die niet of nauwelijks zijn uitgewerkt in jaarafspraken - richten zich op het in kaart brengen van de behoefte (zowel kwantitatief als kwalitatief), het jaarlijks aangeven door corporaties welke activiteiten relevant zijn voor senioren en mensen met een zorgvraag, de rol van de gemeente bij het sluiten en transformeren van verzorgingshuizen en het samenwerken rondom bewustwording onder ouderen over langer zelfstandig wonen. Deze laatste afspraak is concreet gemaakt in de vorm van voorlichting voor huurders over ouder worden in Zaanstad, georganiseerd door de gemeente, corporaties en huurdersorganisaties. Voor 2020-2024 wordt verwezen naar de 'Strategische agenda ouder worden in Zaanstad'; de overige twee afspraken zijn vaag.  In tegenstelling tot de hier opgesomde raamafspraken, die veelal in algemene termen en niet concreet geformuleerd zijn, is deze laatste prestatieafspraak wel helder, concreet en bruikbaar om te bepalen of het gestelde prestatiedoel is bereikt.

Voor kwetsbare groepen  is er de raamafspraak dat 'gemeenten, corporaties en huurdersorganisaties contact houden' over het beschermd wonen en dat corporaties onderling informatie uitwisselen over aanvragen van nieuwe zorgorganisaties. Voor 2019 is dit nader uitgewerkt in de jaarafspraken dat er minimaal één nieuw woonconcept voor kwetsbare groepen komt, dat de werkafspraken 'Thuis in de Wijk' worden uitgevoerd , dat de partijen met zorgaanbieders in gesprek gaan om 'het toepassingsbereik van de uitstroomurgentie te bespreken' en dat de overlastproblematiek in kaart wordt gebracht, met daaraan gekoppeld maatregelen en werkafspraken om de overlast tegen te gaan. Dit zijn heldere afspraken over de rol van de verschillende partijen bij het bevorderen van een goede huisvesting van kwetsbare groepen. Tegelijkertijd zijn de afspraken weinig concreet: ook hier lijkt het meer te gaan om algemene werkafspraken dan concrete prestaties die in 2019 behaald moeten worden. Dit maakt het lastig om te volgen in hoeverre de partijen in hun inspanningen slagen. Voor 2020-2024 zijn een verwijzing naar de uitvoeringsagenda, een aantal afspraken over maximale inspanningen van alle betrokken partijen en de mogelijkheid tot directe bemiddeling van corporaties opgenomen. Soms hebben afspraken meer het karakter van een voorwaarde dan een wederzijdse afspraak. Ook voor de nieuwe samenwerkingsovereenkomst geldt dat afspraken op dit thema niet concreet genoeg zijn om goed te kunnen volgen of dat wat is voorgenomen ook gebeurt.

Wat betreft de crisisopvang zijn alleen afspraken opgenomen die acties in 2016 en 2018 betreffen, hoewel er voor 2018 wel benoemd wordt dat er blijvend behoefte is aan time-outwoningen, corporaties verzocht worden om die beschikbaar te blijven stellen en gemeente de regie hierop voert. Voor 2019 en 2020-2024 is geen nieuwe afspraak gemaakt, omdat er voldoende crisiswoningen beschikbaar worden gesteld. 

Tot slot is er de raamafspraak gericht op de wettelijke verplichting voor corporaties om te zorgen voor huisvesting van urgente doelgroepen. Deze verplichting geldt zowel voor landelijke als regionale en lokale urgentiegronden, die zijn vastgelegd in de Zaanse huisvestingsverordening. In deze raamafspraak is ook de verandering opgenomen dat sinds 2016 corporaties niet langer rechtstreeks met zorginstellingen afspraken maken, maar dat de gemeente die maakt. Als jaarafspraak voor 2019 is alleen opgenomen dat de corporaties 'bereid zijn en in zich inspannen om de statushouders tijdig te huisvesten'. Hoewel niet toegelicht in de prestatieafspraken, verstaat men onder ‘tijdig’ de landelijke termijn van dertien weken . Voor 2020-2024 zijn er afspraken geformuleerd gericht op 'matching'  en wat er gebeurt zodra de problemen toenemen (bij een aandeel van urgenten groter dan 30% of een stijging van de wachttijden, treden betrokken partijen in overleg om te bespreken wat nodig is). 

Samenvatting prestatieafspraken 2019
Corporaties hebben actieve bijdrage in het realiseren van de 'Strategische agenda rond ouder worden in Amsterdam'.
- Corporaties benutten nieuwe gemeentelijke richtlijnen voor nultreden- en zorgwoningen zo mogelijk bij renovaties van complexen voor ouderen.
- Corporaties en gemeente bereiden een pilot voor gericht op het toegankelijker maken van wooncomplexen (in ieder geval de Grote Beer en Schildershoek). Er vindt overleg plaats over een mogelijke derde locatie.
- Corporaties en gemeente geven vorm aan de ontwikkeling van minimaal één nieuw woonconcept voor senioren.
- Corporaties, gemeente en huurdersorganisaties organiseren voorlichting aan huurders over ouder worden in Zaanstad.
- Corporaties en gemeente geven samen met zorgaanbieders vorm aan de ontwikkeling van minimaal één nieuw woonconcept voor kwetsbare groepen.
- Gemeente en corporaties voeren werkafspraken 'Thuis in de Wijk' uit.
- Gemeente, corporaties en huurdersorganisaties gaan samen met zorgaanbieders in gesprek over toepassingsbereik van de uitstroomurgentie (eerst met jongeren).
- Gemeente, corporaties en huurdersorganisaties brengen met zorgaanbieders overlastproblematiek in beeld en formuleren maatregelen en werkafspraken voor de bestrijding ervan.
- Corporaties zijn bereid en spannen zich in om statushouders tijdig te huisvesten.

Indicatoren

We besteden speciale aandacht aan de indicatoren die bij de beleids- en prestatiedoelstellingen zijn opgenomen vanwege het belang dat aan goede indicatoren wordt toegekend vanuit het BBV en de nadruk die het college legt op de prestatie-indicatoren waarmee de discussie met de gemeenteraad kan worden gevoerd. Door het BBV worden een beperkt aantal indicatoren - op het terrein van woonbeleid 4 - verplicht gesteld in de begroting en de jaarrekening.  Het college benadrukt in de Begroting 2019 zelf het belang van goede indicatoren vanuit het belang van het gesprek over ambities met de raad, dat deze indicatoren mogelijk moeten maken. Hiertoe zijn streefwaarden nodig om voor de raad inzichtelijk te maken welke ontwikkeling het college beoogt. Hierbij maakt het college wel de kanttekening dat voor het realiseren van streefcijfers andere factoren ook relevant zijn naast de inspanningen van het college alleen. De indicatoren en realisatiecijfers vormen voor het college daarom een startpunt voor het gesprek met de raad, met als belangrijkste vraag of de ontwikkelingen 'naar wens verlopen en/of verder ingrijpen of bijsturen nodig is'.  Voor onze beoordeling van de kwaliteit van de indicatoren kijken we naar drie aspecten: formulering (duidelijk en specifiek), relevantie (samenhang met doel en activiteiten) en betrouwbaarheid (van de bron, hoe de cijfers aan de bron zijn ontleend, de kwaliteit van de peilwaarde en de consistentie) . We bespreken eerst de doelstellingen waar de indicatoren in de begroting bij horen.

De overkoepelende doelstelling die vanaf 2019  voor het woonbeleid in de begroting is opgenomen luidt:

Einddoel Begroting 2020-2023
Aantrekkelijke en passende woningvoorraad.

Wat men precies bedoelt met 'aantrekkelijk' en 'passend' wordt in de begroting niet nader gedefinieerd. Wel worden twee prestatiedoelen genoemd, waarbij ook activiteiten worden benoemd die uitgevoerd gaan worden en die ertoe moeten leiden dat het prestatiedoel, en daarmee het uiteindelijke doel, wordt behaald. De prestatiedoelstellingen die in de begroting zijn geformuleerd zijn:

Prestatiedoelstellingen Begroting 2020-2023
Prestatie 4.2.1 Stimuleren nieuwbouw met meer diversiteit en voldoende passende huisvesting voor specifieke doelgroepen.
- Prestatie 4.2.2 Versterken van de kwaliteit en verduurzamen van de bestaande woningvoorraad

In de begroting zijn er op het niveau van de gehele paragraaf over het woonbeleid indicatoren geformuleerd. Indicatoren zijn dus niet specifiek gekoppeld aan een van de prestatiedoelstellingen. In 2019 zijn er vier indicatoren, in 2020 komt daar de indicator 'aantal woningen start bouw' bij, waardoor het er voor de periode 2020-2023 de volgende vijf zijn:

Figuur 3.1 Indicatoren van het woonbeleid in de begroting

Duidelijk, specifiek en kwantitatief geformuleerd

Vier indicatoren zijn duidelijk en drie specifiek: ze maken ondubbelzinnig duidelijk wat er gemeten gaat worden. Een van deze indicatoren is echter onvoldoende specifiek: uit de tekst (uitvoeringsagenda's) blijkt dat het gaat om een streven voor het door corporaties op te leveren aantal sociale huurwoningen. Doordat hier niet is gespecificeerd dat het gaat om sociale huurwoningen, zouden vrijesectorhuurwoningen van corporaties ook meegeteld kunnen worden, terwijl dat niet is waar het streefcijfer over gaat; zo weten we uit andere documenten.

Eén indicator is misschien wel specifiek, in de zin van ondubbelzinnige meetbaarheid, maar is toch niet goed te begrijpen door een ingewikkelde formulering en het gebruik van technische termen. Nergens wordt verder toegelicht wat een intentieovereenkomst of een nieuwe ontwikkellocatie van de woningbouwopgave is, en de kans is groot dat dit voor veel mensen niet goed te volgen is.

Vier van de vijf indicatoren zijn kwantitatief geformuleerd. Bijna allemaal laten ze een oplopende waarde zien. Opvallend is het ontbreken van informatie over het 'aantal woningen start bouw', de indicator die in de Begroting 2020-2023 voor het eerst is toegevoegd en waarvan de realisatiewaarden tot dusver niet bekend zijn. Om goed te kunnen monitoren, zou in ieder geval een nulmeting bekend moeten zijn.

Relevantie

We beoordelen de relevantie van de indicator in relatie tot de doelen van het woonbeleid zoals opgenomen in de begroting. We bekijken of de indicator voldoende samenhangt met het doel dat wordt nagestreefd en de activiteiten die worden uitgevoerd.

De overkoepelende doelstelling die vanaf 2019  voor het woonbeleid in de begroting is opgenomen, luidt:

Einddoel Begroting 2020-2023
Aantrekkelijke en passende woningvoorraad.

De prestatiedoelstellingen die in de begroting zijn geformuleerd, zijn:

Prestatiedoelstellingen Begroting 2020-2023Prestatie 4.2.1 Stimuleren nieuwbouw met meer diversiteit en voldoende passende huisvesting voor specifieke doelgroepen.Prestatie 4.2.2 Versterken van de kwaliteit en verduurzamen van de bestaande woningvoorraad.

De indicatoren zijn prestatie-indicatoren en geven idealiter een beeld van de realisatie van de prestatie. Voor het meten van het bereiken van de eerste prestatiedoelstelling zijn de indicatoren geformuleerd:

  • Aantal opgeleverde woningen;
  • Aantal woningen start bouw;
  • Aantal intentieovereenkomsten om nieuwe ontwikkellocaties van de woningbouwopgave te faciliteren;
  • Aantal door woningcorporaties jaarlijks op te leveren huurwoningen.

Er is geen operationalisering gemaakt van diversiteit, passende huisvesting, specifieke doelgroepen. Bovendien is het onduidelijk wat de samenhang is van de derde indicator met de andere: waartoe dienen intentieovereenkomsten? Hoeveel houvast geeft dat? Is het aantal voldoende? Wat is het belang? Daarnaast, zoals ook genoemd bij de kwaliteit van de formulering, is niet gespecificeerd om wat voor huurwoningen het gaat. Daarmee is ook niet te volgen of dat bijdraagt aan het realiseren van de prestatiedoelstelling. Tot slot is de vraag in hoeverre dit een indicator is waarmee de inspanningen van de gemeente gevolgd kunnen worden, aangezien de aantallen ook door andere (exogene) factoren beïnvloed worden dan alleen het handelen van de gemeente.

Voor de tweede prestatiedoelstelling is één indicator geformuleerd: aantal verbeterde funderingen van particuliere woningen per jaar. Deze formulering is niet erg specifiek. Uit het beleid af te leiden, gaat het de gemeente bij 'verbetering' van particulier bezit om verschillende aspecten, zoals funderingsherstel, verduurzaming en levensloopbestendig maken. Het onderscheid dat in de prestatiedoelstelling wordt aangebracht, is hiermee niet in lijn. Naast kwaliteit is specifiek 'verduurzamen' genoemd: wat betekent dat voor de andere kwaliteitsaspecten waarop de gemeente wil dat de woningen verbeteren? Bovendien geldt ook voor deze indicator dat het sterk de vraag is in hoeverre de indicator geschikt is om de inspanningen van de gemeente te volgen, aangezien het gaat om het verbeteren van particuliere woningen en de invloed van de gemeente daarmee per definitie beperkt is.

Figuur 3.2 Indicatoren van het woonbeleid in de begroting 

Betrouwbaarheid

Bij de betrouwbaarheid van indicatoren spelen twee aspecten een rol: a) de bron en hoe de cijfers aan de bron zijn ontleend en b) de kwaliteit van de peilwaarde en de consistentie.

Voor de realisatie van de woningen is de Basisadministratie Adressen en Gebouwen (BAG) de bron. Deze is in beheer bij de gemeente. Hoewel er soms vertragingen kunnen optreden in het bestand bij de oplevering van woningen is de bron betrouwbaar. De start bouw kan worden afgelezen uit het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen door de gemeente. Het aantal verbeterde woningen zal door de gemeente zijn af te lezen door het aantal verstrekte vergunningen en/of het aantal verstrekte subsidies. Verbeteringen die zonder vergunning of subsidie plaatsvinden, onttrekken zich in eerste instantie aan de waarneming van de gemeente. Het aantal intentieovereenkomsten voor nieuwe ontwikkellocaties is bij de gemeente bekend.

De peilwaarden van de indicatoren zijn voornamelijk ontleend aan de doelstellingen. In hoeverre ze realistisch zijn is de vraag, gezien de grote verschillen tussen de streefwaarden en de gerealiseerde aantallen. De enige onderbouwing van de streefwaarden bestaat uit de noodzaak van het bereiken van deze waarden.

Wat betreft de indicator over de intentieovereenkomsten kan worden opgemerkt dat het aantal afgesloten intentieovereenkomsten weinig zegt over het aantal te bouwen woningen dat daarbij betrokken is. Uit de daling of stijging van het aantal aangegane intentieovereenkomsten is daarom niet veel af te leiden.

Figuur 3.3 Indicatoren van het woonbeleid in de begroting

Zijn de doelen in het woonbeleid helder en concreet geformuleerd?

Zijn de doelen SMART-C geformuleerd?

Zaanstad heeft één - niet altijd duidelijk geformuleerd - hoofddoel met het woonbeleid: 'aantrekkelijke en passende woningvoorraad'. In de Woonvisies en de begrotingen zijn verschillende omschrijvingen opgenomen. Om te achterhalen wat Zaanstad met het woonbeleid wil bereiken zijn de tussendoelen, zoals die in de uitvoeringsagenda's zijn opgenomen, het meest bruikbaar.

Een van de tussendoelen over de woningproductie en woonprogrammering is helder, specifiek, meetbaar, tijdsgebonden en consistent te noemen. De vraag is wel hoe afgestemd en realistisch het is, omdat de gemeente voor het bereiken van het doel afhankelijk is van andere partijen. Ook voor andere tussendoelen over de woningproductie geldt dat ze wel concreet geformuleerd zijn, maar dat de gemeente er weinig invloed op heeft.

De tussendoelen over de kwaliteit van de bestaande voorraad en de betaalbaarheid ervan zijn veelal weinig concreet. Het wordt niet duidelijk hoe het succes van inspanningen kan worden gemeten. De gebruikte begrippen bij de tussendoelen over de leefbaarheid van wijken zijn vaag. Enkele tussendoelen over zelfstandig wonen zijn algemeen geformuleerd.

Zijn de prestaties voldoende helder en concreet beschreven?

Hoeveel houvast bieden de geformuleerde prestatiedoelen en -afspraken de gemeente om de gestelde doelen te behalen en voortgang te monitoren? Als we kijken naar de prestatiedoelstellingen dan valt het meeste in het oog het grote verschil in aandacht dat uitgaat naar de sociale huurwoningen en naar de rest van de woningvoorraad. Wat betreft de particuliere voorraad - meer dan 60% van de Zaanse woningvoorraad - zijn in de begroting twee prestatiedoelen geformuleerd. Beide doelstellingen zijn gericht op het proces en weinig concreet in wat er wordt verwacht en van wie. Aan geen van beide doelstellingen is een streefcijfer toegekend en de gebruikte begrippen zijn niet direct helder. Dit kan de gemeente nauwelijks houvast bieden om de voortgang van haar doelen in de particuliere voorraad bij te houden.

Met de woningcorporaties zijn daarentegen zowel in de overeenkomst voor de periode 2016-2020 als in die voor 2020-2024 tientallen prestatiedoelstellingen geformuleerd, die in een nog groter aantal prestatieafspraken jaarlijks zijn uitgewerkt. Bieden deze overeenkomsten dan wel houvast? Over een aantal punten zijn er zowel in de overeenkomsten als in de prestatieafspraken voor 2019 concrete, heldere en zeer meetbare afspraken gemaakt. Deze betreffen de ontwikkeling van de voorraad door nieuwbouw, sloop, verkoop en liberalisatie, het aantal woningen dat door de corporaties onderhouden wordt of waar labelstappen gaan plaatsvinden en de investering van de corporaties per DAEB-woning in de leefbaarheid. Overigens is daarmee nog niet altijd duidelijk of door middel van de jaarlijks gemaakte prestatieafspraken het uiteindelijke prestatiedoel zal worden gehaald (zoals het aantal door de corporaties te bouwen en te verbeteren woningen).

Maar veel van de overige overeengekomen prestatiedoelstellingen hebben eerder het karakter van een intentie of een algemene werkafspraak dan van een afrekenbare prestatie. Het gaat dan om afspraken zoals dat de corporaties de huren betaalbaar houden of zoveel mogelijk woningen toewijzen aan huishoudens onder de inkomensgrens. De resultaten van deze afspraken worden uiteraard gemonitord en op grond daarvan kan worden vastgesteld of er voortgang wordt geboekt. Maar als dat niet het geval is, kan er alleen nieuw overleg plaatsvinden. Daarnaast zijn er afspraken die weinig concreet en nauwelijks te monitoren zijn (Wat is geregelde betaling? Wanneer is er een noodzaak tot een afspraak over de betaling?). Ongetwijfeld staan dergelijke afspraken ook weer op de agenda van het volgende overleg, maar meer dan een hernieuwde intentieverklaring zal het overleg niet opleveren. Meer houvast dan dat bieden deze prestatieafspraken dus niet.

Zijn de indicatoren duidelijk, specifiek, kwantitatief, relevant en betrouwbaar?

Kan met de gekozen indicatoren de voortgang van de prestaties voldoende worden gevolgd? Vier van de vijf indicatoren zijn duidelijk en kwantitatief geformuleerd. Bij de indicator start bouw ontbreken een aantal kwantitatieve gegevens. Drie indicatoren zijn specifiek; bij de indicator over de door de woningcorporaties op te leveren woningen is niet aangegeven dat het gaat om sociale huurwoningen.

De relevantie van de indicatoren voor het bereiken van de eerste prestatiedoelstelling is weinig inzichtelijk, omdat de begrippen uit de doelstelling niet zijn geoperationaliseerd. De relevantie van de indicator voor het bereiken van de tweede prestatiedoelstelling is niet duidelijk, omdat ze slechts slaat op een deel van de te bereiken doelstelling en de indicator niet geschikt lijkt om de rol van de gemeente te volgen.

Voor wat betreft de bron en de ontlening daaraan zijn de indicatoren betrouwbaar te noemen. De peilwaarden zijn voornamelijk ontleend aan de doelstellingen. In hoeverre ze realistisch zijn is de vraag, gezien de grote verschillen tussen de streefwaarden en de gerealiseerde aantallen.

De indicator over het aantal intentieovereenkomsten is niet duidelijk en specifiek door het gebruik van technische termen. Ook de relevantie van deze indicator voor het realiseren van de eerste prestatiedoelstelling wordt niet duidelijk gemaakt. Uit de daling of stijging van het aantal aangegane intentieovereenkomsten is verder niet veel af te leiden.

Sluiten de doelen aan op de geconstateerde problemen?

Met de probleemanalyse moet duidelijk gemaakt zijn dat het beleidsdoel inderdaad het antwoord is op het centrale probleem dat speelt. 

Woningvoorraad
Wat betreft de omvang van de woningvoorraad lijkt het doel  goed aan te sluiten op het gesignaleerde probleem: als de productie tussen 2019 en 2022 inderdaad groeit naar 1.000 nieuwe woningen per jaar en dat na 2022 ook wordt volgehouden, leidt dat tot voldoende woningen om te voorzien in 10.000 woningen erbij tot 2030. Een kanttekening hierbij is wel dat het knelpunt gaat over absolute uitbreiding van de voorraad, terwijl het doel alleen gaat over groei van de productie. Indien er veel sloopnieuwbouw plaatsvindt, behaalt men misschien wel het doel, maar wordt het onderliggende probleem niet verholpen. De probleemanalyse specificeert naast het aantal ook de typen woning waaraan behoefte is.  We constateren dat van deze typen alleen doelen zijn geformuleerd voor lage middeninkomens en sociale huurwoningen.  De aansluiting van de doelen op de geconstateerde problemen zou nog beter zijn als er ook doelen zouden zijn gesteld voor de uitbreiding van de voorraad eengezinswoningen, appartementen en overige koopwoningen.

Beschikbaarheid van het sociale segment
Uit de probleemanalyse blijkt dat de beschikbaarheid van het sociale segment een van de knelpunten is in het aanbod op de Zaanse woningmarkt. De aansluiting van de doelen op de geconstateerde problemen is wat dit knelpunt betreft goed: er is een doel gericht op groei van de sociale huurvoorraad (en daarmee het potentiële aanbod) en er zijn doelen geformuleerd voor het verbeteren van de instroom, doorstroom en de toewijzing van het woningaanbod.  De vraag is wel in hoeverre het woningprogramma de doorstroom-problemen kan verhelpen, gegeven het feit dat die (deels) veroorzaakt worden door de prijsstijgingen in het middensegment. Opvallend is verder dat er specifieke doelen zijn geformuleerd voor jongeren en kwetsbare groepen en spoedzoekers, terwijl in de probleemanalyse deze doelgroepen niet meer aandacht krijgen dan andere. 

Beschikbaarheid eengezinswoningen
Het verstopt raken van de voorraad eengezinskoopwoningen is een van de grotere knelpunten in het aanbod op de Zaanse woningmarkt. Maar er is geen doel geformuleerd dat hier wat aan doet. Er is wel één doel gericht op de verstopping van de voorraad eengezinswoningen,  maar dat verhelpt het onderliggende probleem niet, omdat het is gericht op de huurvoorraad in plaats van de koopvoorraad. Wellicht is het doel 'groter en gevarieerder woningaanbod voor senioren op de juiste plek' ook gericht op het creëren van meer beweging onder senioren in eengezinswoningen, maar dat is uit de formulering van dit doel niet op te maken. Hetzelfde geldt voor de algemenere doelen rondom doorstroming.

Betaalbaarheid voor lage en middeninkomens
De aansluiting van de doelen gericht op de problemen rondom betaalbaarheid voor lage en middeninkomens laat te wensen over. Hoewel de probleemanalyse laat zien dat er in het allergoedkoopste segment voldoende aanbod is (mits zittende bewoners hun verhuiswens realiseren), is juist voor deze groep een doel geformuleerd.  Juist voor de tussengroep (tussen de laagste en de middeninkomens in) is geen specifiek doel geformuleerd, terwijl uit de probleemanalyse blijkt dat het aanbod voor die groep tekortschiet. Er is wel een algemeen doel geformuleerd gericht op huur passend bij het inkomen,  maar de betaalbaarheid staat ook in de koopsector onder druk. Tegelijkertijd is er wel een doel geformuleerd om ruimte te bieden voor de toevoeging van middeldure en dure woningen, terwijl daar op basis van de probleemanalyse - zeker voor de dure woningen - geen aanleiding toe is.

Kwaliteit van de bestaande voorraad
Hoewel de probleemanalyse niet ingaat op de rol van (de gemeente ten opzichte van) woningbouwcorporaties, is er wel een doel geformuleerd gericht op het stimuleren van corporaties om de kwaliteit van hun woningvoorraad te verbeteren.  De overige doelen die moeten bijdragen aan het verbeteren van de kwaliteit van de bestaande voorraad gaan voorbij aan de kern van het probleem. Die is namelijk dat de gemeente andere partijen, in dit geval eigenaar-bewoners, moet aanzetten om over te gaan tot het verbeteren van de kwaliteit van hun woningen. Dat vraagt om andere doelen dan degene die nu zijn geformuleerd, aangezien die veelal betrekking hebben op het uiteindelijk beoogde effect in plaats van de relevante actoren.  Een positief punt is dat er een doel is geformuleerd gericht op het vinden van aardgasvrije alternatieven op wijk- en buurtniveau, aangezien in de probleemanalyse is opgenomen dat eigenaar-bewoners met name behoefte hebben aan een collectieve aanpak.

Inzet van maatregelen

In dit hoofdstuk gaat het om de instrumenten die de gemeente tot haar beschikking heeft om de woningmarkt te beïnvloeden en in hoeverre de gemeente deze instrumenten inzet. De volgende onderzoeksvraag staat daarbij centraal:

Worden mogelijke maatregelen om te komen tot een meer divers en passend woningaanbod gekend en ingezet?

Bij de instrumenten maken we onderscheid in de maatregelen die de gemeente kan nemen om nieuwe woningen in de stad te realiseren en maatregelen die kunnen worden ingezet om invloed uit te oefenen op de prijs en bewoning van de bestaande woningvoorraad. We constateren hierbij dat er verschillende knoppen zijn waaraan in diverse richtingen gedraaid kan worden. Dit kan verschillende uitwerkingen hebben waarbij met name de politiek aan zet is om hierin een keuze te maken. Wij proberen een zo volledig mogelijk beeld te geven van de mogelijkheden die er zijn. Vervolgens laten we zien in hoeverre de gemeente gebruikmaakt van deze maatregelen om een divers en passend woningaanbod te realiseren. We laten dit zien met vier symbolen:

-Zaanstad zet de maatregel niet in
+/-Zaanstad zet de maatregel niet volledig of nog niet in
+Zaanstad zet de maatregel wel in
*Zaanstad zet maatregel op grond van een afgewogen reden niet in

De gemeente bouwt zelf geen woningen, maar er zijn wel verschillende instrumenten die ze kan inzetten om het bouwen van woningen mogelijk te maken en te stimuleren. We kijken naar de instrumenten binnen het ruimtelijk instrumentarium, het grondbeleid, verschillende instrumenten gericht op specifieke locaties en de samenwerking tussen de gemeenten en corporaties en marktpartijen.

Verder heeft de gemeente instrumenten ter beschikking om het gebruik van de bestaande woningvoorraad te beïnvloeden. We onderscheiden instrumenten op het gebied van de huurprijs, ten aanzien van de woningvoorraad, de woonruimteverdeling en de huurbescherming. Ook gaan we in op een aantal financiële maatregelen.

Ten slotte bekijken we of de ingezette maatregelen aansluiten bij de door de gemeente geformuleerde doelen. 

Ruimtelijk instrumentarium

Stuur op woningsegmenten en bouwwensen via bestemmingsplan
Een manier voor gemeenten om (publiekrechtelijk) te sturen op de samenstelling van de woningvoorraad is via het bestemmingsplan. Per 1 juli 2017 is het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Het is daarmee mogelijk om in het bestemmingsplan een geliberaliseerde woning voor middenhuur als categorie op te nemen. Dit biedt de mogelijkheid om als gemeente meer invloed te kunnen uitoefenen op het aantal te realiseren woningen in de middeldure huursector. Dit vergroot het aanbod voor huishoudens met een middeninkomen en vergroot de betaalbaarheid voor deze huishoudens. Ook wordt de slaagkans voor middeninkomens op het vinden van een geschikte woning groter.

Wat doet Zaanstad? (+/-)
In Zaanstad is dit instrument nog niet toegepast. In het Uitvoeringsprogramma Wonen 2019-2024 is wel opgenomen dat de gemeente er gebruik van wil maken, waar dit zinvol is.  Zaanstad heeft geen doelgroepenverordening middenhuur, maar in de uitvoeringsagenda is opgenomen deze te gaan maken. Het voorstel is in voorbereiding.

Maak functieverandering meer mogelijk in bestemmingsplannen
Het bestemmingsplan geeft aan in welke gebieden er gebouwd mag worden en wat de functie is van een gebied. Door de bestemmingsplannen aan te passen door in meer gebieden woningbouw toe te staan, kunnen er meer woningen gerealiseerd worden. Hierbij kan ook gedacht worden aan meer fundamentele wijzigingen zoals het afwaarderen van wegen of het toestaan van woningbouw in bestaand bebouwd gebied.

Wat doet Zaanstad? (+)
Een wijziging van het bestemmingsplan is in Zaanstad meestal de afronding van een proces. Bij een plan tot nieuwbouw wordt een voorfase gestart waarin met alle relevante betrokkenen plannen worden gemaakt. Dit leidt tot een intentieovereenkomst waarmee wordt aangegeven dat partijen met elkaar verder kunnen. De voorfase wordt dan vaak afgesloten met een anterieure overeenkomst. De inhoud van de anterieure overeenkomst is meestal leidend voor de bestemmingsplanwijziging. Een vergunning is een alternatief instrument voor een bestemmingsplan; die keuze maakt de gemeente in overleg met alle partijen.

Gebruik doelgroepenverordening om sociale woningbouw af te dwingen
Een verordening doelgroepen is nodig om sociale woningbouw af te kunnen dwingen als dit is opgenomen in een bestemmingsplan. Dit geldt straks ook voor de middeldure huurwoningen. Deze verordening doelgroepen definieert doelgroepen, inkomenscriteria en de duur van de beschikbaarheid van sociale woningbouw voor de doelgroep. Als de gemeente gebruik wil maken van de mogelijkheid om middenhuurwoningen in het bestemmingsplan op te nemen, dan moet ook daarvoor een gemeentelijke verordening worden opgesteld. In deze verordening moet dan de maximale, jaarlijks te indexeren, huurprijs worden opgenomen. Ook kan de gemeente aangeven gedurende welke termijn de woning voor die huurprijs in stand moet worden gehouden.

Wat doet Zaanstad? (*)
De doelgroepenverordening sociale huur wordt op dit moment niet toegepast. Sturing op sociale huurwoningen vindt plaats via anterieure overeenkomsten en afspraken met woningcorporaties. Het college van B en W heeft in december 2019 een doelgroepenverordening voor sociale koop vastgesteld. Zaanstad heeft geen doelgroepenverordening middenhuur, maar een voorstel hiervoor is in voorbereiding. 

Leg afspraken vast in anterieure overeenkomsten
Voorafgaand aan het sluiten van een exploitatieplan en het eventueel wijzigen van het bestemmingsplan hebben gemeente en de particuliere eigenaar van de grond de mogelijkheid een anterieure overeenkomst te sluiten. Het doel hiervan is om afspraken te maken over de te ontwikkelen locatie. De betrokken partijen hebben in deze fase beide evenveel onderhandelingsruimte. Het sluiten van een anterieure overeenkomst zorgt ervoor dat betrokken partijen in een vroeg stadium helderheid en zekerheid krijgen over de ontwikkeling van de locatie, de te ontvangen respectievelijk te betalen exploitatiebijdrage, het te realiseren programma en de bijzondere locatie-eisen.

Wat doet Zaanstad? (+)
Het sluiten van een anterieure overeenkomst is de standaardprocedure in Zaanstad voor de ontwikkeling van nieuwbouw van woningen. De gemeente werkt niet met exploitatieplannen. Alleen wanneer de gemeente zelf grondeigenaar is, wordt er niet met een anterieure overeenkomst gewerkt, maar dit komt maar weinig voor.

Stel specifieke locatie-eisen via het exploitatieplan
In het exploitatieplan kunnen specifieke locatie-eisen worden verbonden aan de in het bestemmingsplan opgenomen woningbouwcategorieën.

Wat doet Zaanstad? (*)
Zaanstad werkt niet via exploitatieplannen, maar door middel van het afsluiten van anterieure overeenkomsten.

Verminder de eisen in het Bouwbesluit
Het verminderen van de eisen uit het Bouwbesluit zou ertoe moeten leiden dat ontwikkelaars en investeerders over de streep getrokken worden om meer woningen te bouwen. Dit zou een positief effect hebben op het aantal beschikbare woningen en daarmee de slaagkansen van verhuisgeneigde huishoudens kunnen vergroten.

Wat doet Zaanstad? (-)
Zaanstad is er niet op gericht om de eisen in het Bouwbesluit te verminderen. Volgens de gemeente is de landelijke wetgeving er niet voor niets. Op grond van het Bouwbesluit kunnen veilige woningen van goede kwaliteit worden gebouwd.

Pas verdichting vaker toe
Door verdichting is het mogelijk dat er meer woningen worden gebouwd op een kleiner gebied. Verdichting kan bijvoorbeeld gerealiseerd worden door compacter te bouwen, door hoger te bouwen en door het optoppen van woningen. Verdichting kan het woningaanbod vergroten, maar ook zorgen voor grotere woningen (bijvoorbeeld bij het optoppen van woningen), wat de doorstroming kan bevorderen. Verdichting kan worden gerealiseerd door het op te nemen in stedenbouwkundige plannen en bestemmingsplannen.

Wat doet Zaanstad? (+)
Zaanstad wil zijn bouwopgave in de komende jaren binnen bestaand stedelijk gebied realiseren. Er zal hierbij sprake zijn van functieverandering - onder andere door herbestemming van bedrijfsterreinen of -complexen -, waardoor sprake zal zijn van verdichting.

Sta bouwen in het buiten- of groengebied toe
Bij nieuwbouw in het buitengebied of in delen van de groenstructuur binnen de bebouwde kom is het mogelijk om meer grondgebonden woningen te realiseren. Vaak kunnen hierbij ook grotere woningen tot stand komen. Nieuwbouw in uitbreidingsplannen kan worden opgenomen in stedenbouwkundige plannen en bestemmingsplannen.

Wat doet Zaanstad? (+/-)
Zaanstad realiseert nog uitbreidingsplannen (deelplannen locatie Saendelft/Kreekrijk), maar dit zijn de laatste. In de komende jaren bouwt Zaanstad in bestaand stedelijk gebied.

Gebruik parkeernormen om de te realiseren woningen te sturen
De parkeernormen die de gemeente vaststelt, bieden een indirect instrument om met partijen in gesprek te gaan over de mogelijkheden voor de te ontwikkelen woningen. Dit kan bijvoorbeeld door de parkeernorm als uitgangspunt te nemen bij transformaties waardoor een minimale oppervlakte per woning gerealiseerd moet worden. Dit kan zorgen voor een minimale grootte van de woning wat bijdraagt aan het vergroten van de passendheid van het woningaanbod. Het verlagen van de parkeernormen leidt tot lagere bouwkosten, waardoor partijen mogelijk eerder bereid zijn om woningen te realiseren en om woningen tegen een betaalbare prijs aan te bieden.

Wat doet Zaanstad? (+)
In Zaanstad spelen parkeernormen bij woningbouw een rol, maar op een andere wijze. De gemeente heeft in 2016 een nota Ruimte voor Parkeren vastgesteld. Hierin is ook de bijdrage van het parkeerbeleid aan de stedelijke ontwikkeling opgenomen. Er zijn normen geformuleerd die bij projecten gelden als richtlijnen. Er zijn ook vijf mogelijkheden opgenomen om af te wijken van de normen om plekken niet te belasten met te hoge parkeernormen. In het ruimtelijk plan wordt altijd een dynamische verwijzing naar de parkeerplannen opgenomen, zodat als er iets verandert dat ook doorwerkt in de ruimtelijke plannen. Er zijn wel voorbeelden van projecten waarbij de parkeerdruk te hoog dreigt te worden en men is overgegaan tot andere oplossingen, zoals parkeren in de omgeving of het afkopen van de parkeernormen.

Grondbeleid

Pas actief grondbeleid toe
Door een actief grondbeleid te voeren kan de gemeente direct zelf sturen op de gewenste bouwproductie, aangezien de planvorming en gronduitgifte geheel bij de gemeente liggen. Bij een actief grondbeleid zorgt de gemeente voor eigen grondposities en kan de gemeente voorwaarden stellen aan de ontwikkeling van het gebied. De gemeente kan daarmee zelf de partij selecteren die het betreffende gebied kan gaan ontwikkelen. Deze vorm van grondbeleid geeft de gemeente veel mogelijkheden om de eigen wensen voor het gewenste woningaanbod te realiseren. Dit kan leiden tot een beter evenwicht in het aantal woningen per segment, de prijs van de woningen en de grootte van de woningen.

Wat doet Zaanstad? (+/-)
Zaanstad heeft weinig eigen grondposities en is dus nauwelijks in staat een actief grondbeleid te voeren. De financiële positie van de gemeente laat grootschalige grondverwerving niet toe. In een enkel geval verwerft de gemeente wel grond, bijvoorbeeld om strategische redenen. In 2018 is dat één keer voorgekomen.

Pas passief faciliterend grondbeleid toe
Bij een passief faciliterend grondbeleid verwerft de gemeente geen gronden (meer) en laat de gemeente de ontwikkeling van een gebied over aan derden. De ontwikkelende partij loopt de financiële risico’s, maar zij kan ook profiteren van een positief saldo van de grondexploitatie. Via de Wet ruimtelijke ordening (bestemmingsplan, exploitatieplan) zijn er nog wel mogelijkheden om te sturen op de gewenste bebouwing. De gemeente moet zelf duidelijke kaders stellen en de bouwplannen komen tot stand in overleg met de ontwikkelende partij.

Wat doet Zaanstad? (+)
Zaanstad heeft geen expliciete keuze gemaakt tussen actief of faciliterend grondbeleid. Zowel actief als faciliterend grondbeleid en combinaties daartussen zijn mogelijk. Omdat Zaanstad vrijwel geen eigen grondposities heeft voor gebiedsontwikkeling komen de meeste locaties tot stand door middel van faciliterend grondbeleid.

Pas actief grondbeleid toe via Wet voorkeursrecht en onteigening
De gemeente kan een actief grondbeleid inzetten om een specifiek gebied te ontwikkelen zoals de gemeente dat voor ogen staat. In die gevallen zou de gemeente door vestiging van het voorkeursrecht op basis van de Wet voorkeursrecht strategische grondposities kunnen verwerven voor het realiseren van bijvoorbeeld sociale woningbouw. Inzet van het onteigeningsinstrument is alleen zinvol indien de markt niet tot realisatie van sociale huurwoningen op gewenste en specifiek benoemde percelen over wil gaan.

Wat doet Zaanstad? (+/-)
Dit instrument wordt weinig toegepast, omdat de gemeente maar beperkt actief grondbeleid voert. Zaanstad gebruikt dit instrument wel als daar aanleiding toe is, waarbij de locatie leidend is. In de praktijk komt het een enkele keer voor, zoals bij Inverdan en het bedrijventerrein Hoogtij.

Gebruik gedifferentieerde grondprijs
De grondprijs kan een stimulans zijn om partijen over de streep te trekken specifieke woningen te realiseren. Zo kan er voor sociale woningbouw een lagere grondprijs worden gerekend. Het is ook mogelijk een lagere grondprijs te rekenen om middeldure huurwoningen te realiseren; de gemeente moet hier dan wel een voorwaarde aan verbinden, zoals het voor een vastgestelde periode beschikbaar houden van woningen voor het middensegment tegen een maximale huurprijs. Daarnaast kan de gemeente een lagere grondprijs vragen om in gewilde gebieden grotere woningen te realiseren. De gemeente moet wel rekening houden met de EU-regelgeving omtrent staatssteun als er marktcontrair gebouwd wordt.

Wat doet Zaanstad? (-)
De gemeente gaat uit van de methodiek van de residuele grondwaardeberekening. Sociale grondprijzen zijn in 2008 afgeschaft. Zaanstad heeft weinig eigen grondposities, maar als sprake is van eigen grond is het uitgangspunt dat geen subsidie wordt gegeven via de grondprijs.

Stel specifieke voorwaarden in erfpachtcontracten
Het maken van afspraken in erfpachtcontracten biedt de gemeente mogelijkheden om het te realiseren woningaanbod te sturen. Een gemeente kan erfpacht inzetten om afspraken te maken met de ontwikkelende partijen over de te realiseren woningen. Deze afspraken kunnen gaan over de termijn waarin een woning beschikbaar blijft als huurwoning, de maximale huurprijs gedurende een afgestemde periode, de minimale of maximale grootte van de woningen en het gebruik of de realisatie van parkeerplaatsen. Het maken van afspraken in erfpachtcontracten speelt een rol bij nieuwbouw en bij transformatie. Belangrijk onderscheid daarbij is dat het bij nieuwbouw gaat om het maken van nieuwe afspraken en bij transformatie om het herzien van bestaande afspraken.

Wat doet Zaanstad? (-)
Gebiedsontwikkeling vindt in Zaanstad vrijwel geheel plaats op gronden van externe partijen, omdat de gemeente weinig eigen grondposities heeft. Wel heeft de afnemer van gemeentelijke grond bij gronduitgifte de keus uit verwerving in vol eigendom of met recht van erfpacht. Specifieke voorwaarden worden daarbij niet gesteld.

Herzie bestaande afspraken in erfpachtcontracten
Door de huidige marktontwikkelingen kan het zinvol zijn om afspraken met marktpartijen in erfpachtcontracten die in het verleden zijn gemaakt te herzien om bijvoorbeeld betaalbare woningen voor starters te kunnen realiseren. Realisatie van meer grote woningen is ook een mogelijkheid.

Wat doet Zaanstad? (-)
Gebiedsontwikkeling vindt in Zaanstad vrijwel geheel plaats op gronden van externe partijen, omdat de gemeente weinig eigen grondposities heeft. Van erfpacht is dus nauwelijks sprake.

Rek de uitpondtermijn op
Door het oprekken van de uitpondtermijn (de termijn waarna een betrokken marktpartij de (leegstaande) woning mag verkopen op de vrije markt) van huurwoningen in erfpachtcontracten kan de afspraak over het behoud van een woning als huurwoning tegen een maximale huurprijs worden verlengd. Dit vergroot het aanbod aan betaalbare huurwoningen in de gemeente voor een langere periode.

Wat doet Zaanstad? (+)
Gebiedsontwikkeling vindt in Zaanstad vrijwel geheel plaats op gronden van externe partijen, omdat de gemeente weinig eigen grondposities heeft. Van erfpacht is dus nauwelijks sprake. In anterieure overeenkomsten worden wel afspraken gemaakt over uitpondtermijnen en huurprijzen.

Stuur op kavelontwikkeling via tenders
Bij een tender worden marktpartijen uitgenodigd een bod te doen op een te ontwikkelen gebied (= een ontwikkelrecht). De gemeente stelt van tevoren criteria vast en de best scorende partij mag de kavel gaan ontwikkelen. Door kavels aan te bieden via een tender kan de gemeente eisen stellen aan het te ontwikkelen gebied. Zo kan de gemeente aangeven in welk segment de woningen gerealiseerd moeten worden (studentenwoningen, sociale huur, middensegment, huur of koop). Daarnaast kan worden vastgelegd aan welke voorwaarden voor woninggrootte of hoogte moet worden voldaan.

Wat doet Zaanstad? (+/-)
Vanwege het gebrek aan grondposities komt het niet vaak voor dat de gemeente via een tender kan sturen op nieuwbouwprojecten. Als er wel sprake is van een eigen grondpositie wordt dit instrument wel gebruikt.

Maak gebruik van grondruil
Indien de huidige kavelstructuur en eigendomssituatie een goede en snelle uitvoering van de voorgenomen plannen in de weg staat, kan de gemeente een grondruil in het plangebied stimuleren, ook wel stedelijke herverkaveling genoemd. Hierbij wordt grondbezit (met verrekening van waardeverschillen) geruild tussen de grondeigenaren om gebiedsontwikkeling mogelijk te maken. Grondruil kan bijvoorbeeld worden toegepast om vrijkomende locaties en/of gronden als ruilobject in te brengen als sociale woningbouw op een andere locatie in de stad moet worden gerealiseerd dan waar de corporatie de grond bezit.

Wat doet Zaanstad? (+/-)
Er is in 2018 een pilot grondruil gestart door de gemeente, maar dit heeft nog geen resultaat opgeleverd. In de pilot is sprake van een sterk versnipperd bezit, waardoor er veel partijen bij betrokken zijn en de onderhandelingen lastiger.

Stimuleer publiek-private samenwerking bij ontwikkeling van een bouwlocatie
In een publiek-privaat samenwerkingsmodel (PPS) richten de gemeente en andere partijen een gezamenlijke onderneming op om de bouwlocatie te ontwikkelen (een grondexploitatiemaatschappij, GEM). In deze onderneming brengen de partijen gezamenlijk gronden in en brengen deze ook gezamenlijk tot ontwikkeling. Een punt van aandacht bij een PPS is dat tussen de partijen marktconforme (prijs)afspraken worden gemaakt en er geen financieel voordeel bij de samenwerking wordt genoten. Daardoor zou concurrentievervalsing kunnen ontstaan, wat door de Europese Commissie als staatssteun wordt beoordeeld. Van belang is ook dat de marktpartijen in de PPS in verband met de aanbestedingsregels niet zomaar het openbaar gebied mogen aanleggen.

Wat doet Zaanstad? (+/-)
Publiek-private samenwerking is in het verleden in Zaanstad gebruikt bij de ontwikkeling van de VINEX-locatie Saendelft. Het instrument wordt nu niet gebruikt, maar behoort in de toekomst wel tot de mogelijkheden.

Locaties

Breid de planvoorraad uit
De woningbouwproductie wordt - in de huidige krappe woningmarkt - voor een groot deel bepaald door de beschikbare planvoorraad. Door de planvoorraad uit te breiden kunnen meer woningen worden gerealiseerd. De planvoorraad van de gemeente wordt bepaald door de aanwezige locaties, het stadium van planvorming, of de gemeente wel of niet zelf beschikt over de grond en of de gemeente over voldoende ambtelijke capaciteit beschikt. Daarnaast biedt ook transformatie van leegstaand vastgoed mogelijkheden om de planvoorraad uit te breiden.

Wat doet Zaanstad? (+)
Zaanstad heeft de omvang van de planvoorraad proberen te vergroten door de start van de MAAK.Zaanstad gebieden. Volgens de Uitvoeringsagenda Wonen bedraagt de totale plancapaciteit 23.000 woningen, waarvan 11.000 woningen in plannen met een actieve status. In de MAAK-gebieden Achtersluispolder, Zaandam Centrum Oost, Kogerveld en Zaandam Noord wordt gewerkt aan het opstellen van nieuwe plannen voor woningbouwproductie. 

Versnel de bouwproductie
Het versnellen van de bouwproductie leidt tot ertoe dat nieuwbouw van woningen eerder gerealiseerd kan worden. Dit draagt bij aan meer betaalbare woningen, mogelijkheden voor een meer divers aanbod aan woningen en het stimuleert de doorstroming. De gemeente kan de bouwproductie stimuleren door de potentiële bouwplannen zo snel mogelijk concreet te maken. Hierbij kan gedacht worden aan het versnellen van de ontwikkeling van stedenbouwkundige plannen, het versnellen van procedures zoals het aanpassen van bestemmingsplannen, het sneller op de markt zetten van kavels, het sneller bouwrijp maken van de grond, het actief benaderen van marktpartijen, zorgen voor de benodigde infrastructuur en aanpassingen in de openbare ruimte. Om dit te realiseren is het met name van belang dat er geld beschikbaar is om de benodigde ambtelijke capaciteit aan te trekken.

Wat doet Zaanstad? (+)
Het college heeft in het Coalitieakkoord een top 16 van prioritaire projecten vastgesteld, die samen ongeveer 6.000 woningen omvatten. Bij keuzes die moeten worden gemaakt in het gebruik van de ambtelijke capaciteit krijgen deze projecten voorrang. Daarmee probeert de gemeente de projecten te versnellen. Volgens de ambtelijke organisatie zorgt de gemeente Zaanstad voor voldoende ambtelijke capaciteit, maar in de krappe arbeidsmarkt kan het lastig zijn om sommige disciplines (verkeer, stedenbouw) in te vullen.

Stel vrije kavels beschikbaar voor zelfbouw
Een van de mogelijkheden om diverse woonmilieus binnen de stad te realiseren, is het aanbieden van vrije kavels. Particulieren krijgen hierbij de mogelijkheid zelf een kavel aan te kopen en een woning te ontwikkelen. De gemeente of ontwikkelaars moeten hiervoor wel grond ter beschikking stellen. Zelfbouw kan in verschillende vormen plaatsvinden. Het kan gaan om collectief particulier opdrachtgeverschap, maar ook kluswoningen kunnen onder zelfbouw vallen. Bij kluswoningen gaat het bijvoorbeeld om een flatgebouw waarbij een koper een kluswoning koopt en deze naar eigen inzicht kan verbouwen en inrichten.

Wat doet Zaanstad? (+)
Op enige locaties in Zaanstad worden vrije kavels aangeboden. Ten tijde van het opstellen van dit rapport ging het om 40 kavels in Het Kalf, 12 in de Bannehof, 6 in Zuidervaart (Krommenie) en 25 aan de westrand van Krommenie. De woningcorporatie Parteon maakt collectief particulier opdrachtgeverschap mogelijk van 3 woningen in de Rosmolenbuurt. Op de Zaanse Eilanden is er een kleinschalig project (2 lofts en 1 tuinatelier) voor een groep van 3 mensen.

Stimuleer het realiseren van wooncoöperaties
Wooncoöperaties bieden huishoudens mogelijkheden hun wensen op het gebied van hun woonsituatie te realiseren. Dit zorgt voor een passend en betaalbaar woningaanbod en kan bijdragen aan de bevordering van de doorstroming. Behalve voor de ontwikkeling van wooncoöperatieven voor corporatiewoningen is er in de wetgeving niets vastgelegd. Wooncoöperaties worden veelal opgericht, omdat bewoners denken dat ze samen een beter en betaalbaardere woonsituatie kunnen creëren dan de gevestigde instituties. Het doel van een wooncoöperatie kan zeer uiteenlopen, van uitsluitend beheer en onderhoud van meerdere woningen tot het hebben van het volledige eigendom van de woningen.

Wat doet Zaanstad? (-)
Dit instrument wordt nu niet toegepast door de gemeente. In 2014 heeft de gemeente onderzoek laten doen naar wooncoöperaties in verband met woningverbetering. De conclusie hieruit was dat dit voor woningverbetering een te ingrijpend instrument was. Besloten is om voor woningverbetering verder te gaan met BKZ. Als er echter een groep is die een wooncoöperatie wil vormen, zal de gemeente dit wel faciliteren.

Samenwerken

Voer overleg met marktpartijen en corporaties
Voor de gemeente kan het helpen om goed zicht te hebben op de mogelijkheden die marktpartijen zien om te investeren op de huizenmarkt. Als de gemeente hier meer inzicht in heeft, dan is de gemeente beter in staat te anticiperen op de marktpotentie en kansen te benutten en tevens de belemmeringen weg te nemen.

Wat doet Zaanstad? (+)
In het Zaans Bouwplatform vindt tweemaandelijks overleg plaats over de woningmarkt met marktpartijen zoals architecten, beleggers, ontwikkelaars, woningcorporaties en makelaars.

Neem barrières en belemmeringen weg voor investeerders en beleggers
Bij het ontwikkelen van locaties ervaren marktpartijen barrières en belemmeringen. Het kan dan gaan om het realiseren van transformatielocaties, het zoeken naar mogelijkheden binnen de lange procedures van planvorming tot ontwikkeling of het bij elkaar brengen van ontwikkelaars en beleggers. De gemeente kan een rol vervullen bij het wegnemen van deze belemmeringen.

Wat doet Zaanstad? (+)
Bij binnenstedelijke ontwikkeling is in veel gevallen sprake van transformatieprojecten, waarbij men te maken heeft met verschillende functies, het verplaatsen van bedrijven en soms ook bodemsanering en met bezwaren van omwonenden. Volgens de ambtelijke organisatie wordt er in voldoende mate gericht gewerkt op samenwerking met betrokken partijen.

Maak gebruik van de Samenwerkingstafel
De Samenwerkingstafel middenhuur is ingesteld vanuit het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Het doel is om het aanbod van woningen in het middenhuursegment te vergroten. De tafel voorziet de voorzitter en sparringpartners van informatie om concrete afspraken van de grond te krijgen en laat tegelijk aan de lokale partijen zien dat een passende woningvoorraad een gezamenlijke verantwoordelijkheid is.

Wat doet Zaanstad? (+)
Zaanstad heeft samen met het Ministerie van Binnenlandse Zaken in januari 2018 een Samenwerkingstafel middenhuur georganiseerd. De gemeente Zaanstad heeft in dit kader de doorstroming van corporatiewoningen naar vrijesectorhuurwoningen onderzocht.

Stel zwarte lijst van ontwikkelaars op
Door de huidige ontwikkelingen op de woningmarkt kan er door marktpartijen gekozen worden om hogere huurprijzen te vragen dan eerder was afgesproken tussen de marktpartij en de gemeente. Dit kan spelen wanneer de afspraken voor de huidige marktontwikkelingen zijn gemaakt en alleen wanneer de afspraken door de gemeente onvoldoende hard zijn vastgelegd. De gemeente zou ervoor kunnen kiezen een zwarte lijst van ontwikkelaars op te stellen. Op deze zwarte lijst komen marktpartijen te staan die zich niet houden aan de afspraken of de uitgesproken verwachtingen. De gemeente zal dan geen zaken meer doen met deze partijen.

Wat doet Zaanstad? (*)
Gemeenten mogen in het kader van de AVG geen zwarte lijst van ontwikkelaars bijhouden. Wel volgt de gemeente de beleidslijn voor vastgoed en grondtransacties in het kader van de Wet BIBOB.

Huurprijs

Zet je in voor aanpassingen in het woningwaarderingsstelsel
Om de huurprijzen in de sociale sector te bepalen, bestaat het woningwaarderingsstelsel. Door aanpassingen in het stelsel wordt de gemiddelde WOZ-waarde van woningen in een gebied ook meegenomen bij de kwaliteitsbepaling van een woning. In gebieden met een krappe woningmarkt verliest het stelsel daardoor aan waarde. In die gebieden leidt het ertoe dat woningen binnen de sociale huursector boven het maximale aantal punten voor een sociale huurwoning komen. Dat betekent dat deze woningen geliberaliseerd kunnen worden en daarmee in de vrije sector vallen. Corporaties bieden deze woningen – vanwege hun maatschappelijk taak – veelal aan tegen een huurprijs onder de liberalisatiegrens. Het woningwaarderingsstelsel kan worden aangepast door het criterium van de WOZ-waarde los te laten. Een andere mogelijkheid is het verhogen van het maximale aantal punten voor een sociale sector woning in bepaalde regio’s met een krappe woningmarkt. Dit gaat dan gepaard met het verhogen van de liberalisatiegrens. Hierdoor worden ook huurwoningen voor het middensegment gereguleerd, wat onder meer betekent dat de huurstijgingen in die sector beperkt worden.

Wat doet Zaanstad? (*)
De gemeente heeft zich niet afzonderlijk uitgesproken over het woningwaarderingsstelsel. Afspraken over het woningwaarderingsstelsel zijn opgenomen in de Woondeal, die door de Metropoolregio is afgesloten met het ministerie en door Zaanstad wordt gesteund.

Zet je in om de liberalisatiegrens aan te passen
De liberalisatiegrens bepaalt wanneer een woning in het gereguleerde deel van de huurmarkt valt en wanneer het een vrijesectorwoning betreft. Bij een geliberaliseerde woning gelden minder regels dan bij een vrijesectorwoning. De liberalisatiegrens wordt door het Rijk vastgesteld. Het aanpassen van deze grens heeft ook een relatie met het aanpassen van het woningwaarderingsstelsel. De gemeente kan slechts lobbyen bij het Rijk om aanpassingen van de grens te bewerkstelligen. Deze liberalisatiegrens kan verhoogd of verlaagd worden.

Wat doet Zaanstad? (*)
De gemeente heeft zich niet afzonderlijk uitgesproken over de liberalisatiegrens. Ook hierover zijn afspraken opgenomen in de Woondeal, die door de Metropoolregio is afgesloten met het ministerie.

Zet je in om regionale verschillen in het huurbeleid toe te staan
Een krappe woningmarkt heeft een ander effect op koop- en huurprijzen van woningen dan een ontspannen woningmarkt. Dit kan ertoe leiden dat in een gebied met een ontspannen markt een goede eengezinswoning voor € 700 kan worden gehuurd, terwijl in een krappe woningmarkt voor diezelfde prijs een woning van 30 m² kan worden betrokken. Uniforme regels kunnen in deze situaties andere en soms zelfs ongewenste effecten hebben. Om beter tegemoet te komen aan de verschillen op de woningmarkt zouden bepaalde regels beter per regio kunnen worden vastgesteld. Het zou hier kunnen gaan om de liberalisatiegrens of het maximale huurbedrag waarmee iemand nog in aanmerking kan komen voor huurtoeslag.

Wat doet Zaanstad? (-)
Zaanstad zet dit instrument niet in. De gemeente heeft twijfels over de specifieke resultaten van de inzet van dit instrument.

Wijs vrijkomende woningen passend toe
De Woningwet verplicht corporaties 95% van de nieuwe verhuringen passend toe te wijzen. Dit betekent dat zij bij nieuwe verhuringen 95% van de huishoudinkomens met recht op huurtoeslag een woning aanbieden onder de aftoppingsgrens. De regeling is ingesteld om de uitgaven aan de huurtoeslag te beperken en om betaalbaarheidsproblemen bij lagere inkomensgroepen te verminderen.

Wat doet Zaanstad? (+)
Zaanstad sluit overeenkomsten met de in de gemeente werkzame woningcorporaties, waarin afspraken worden gemaakt over het aanbieden en toewijzen van woningen. De afspraken worden jaarlijks gemonitord. In de Raamovereenkomst 2016-2020 was opgenomen dat corporaties 'dusdanig sturen op hun woningaanbod en huurniveaus dat zij voldoende woningen passend kunnen aanbieden. Zij doen dit op hun eigen manier, maar steeds met een zelfde doel namelijk ervoor zorgen dat mensen met een laag inkomen (tot de huurtoeslaggrens) voldoende kans behouden om in een betaalbare huurwoning (tot de aftoppingsgrenzen) te gaan wonen' . Een cijfermatige norm was in deze afspraken dus niet opgenomen. In de Zaanse samenwerkingsovereenkomst 2020-2024 is alleen de meer algemene afspraak opgenomen dat corporaties jaarlijks het woningaanbod monitoren en in de gaten houden hoe het aanbod zich verhoudt tot de vraag van de verschillende inkomensgroepen.  Wel zijn er afspraken met de corporaties over het ontzien van huishoudens met een inkomen lager dan 120% van het bijstandsniveau bij de jaarlijkse huurverhoging.

Maak huurstijgingen inkomensafhankelijk
Inkomensafhankelijke huurstijgingen kunnen voor verschillende doelen worden ingezet. Ten eerste blijven de woningen betaalbaar voor de huishoudens. Voor sociale huurwoningen geldt een maximale huurverhoging. Voor vrijesectorwoningen geldt geen maximale huurverhoging. Elk jaar bepaalt het kabinet met welk percentage de huren van sociale huurwoningen omhoog mogen. De maximale jaarlijkse huurverhogingen zijn afhankelijk van de hoogte van het inkomen van het huishouden. Ten tweede moet de stijging van de huurprijs met de toename van het inkomen ertoe leiden dat de doorstroming op de huurmarkt verbetert. Voor hogere inkomens wordt het minder aantrekkelijk om in een sociale huurwoning te blijven wonen. Deze woningen komen dan weer beschikbaar voor de primaire doelgroep. Ten derde moet de inkomensafhankelijke huur het mogelijk maken dat de huurprijs van corporatiewoningen meer in verhouding komt tot de kwaliteit van de woning, het woningwaarderingsstelsel biedt hiertoe de mogelijkheden.

Wat doet Zaanstad? (+)
In de Raamovereenkomst 2016-2020 was opgenomen dat de woningcorporaties doorgaan met de toepassing van inkomensafhankelijke huurverhoging. Dit betekende dat huishoudens met een bovenmodaal inkomen een extra huurverhoging krijgen. Volgens de overeenkomst konden de corporaties de inkomsten uit de extra huurverhoging benutten voor investeringen en bleven deze extra huurinkomsten buiten de huursombenadering.  In de Zaanse samenwerkingsovereenkomst 2020-2024 is opgenomen dat de corporaties bij de jaarlijkse huuraanpassing, de huur kunnen verhogen met inflatie plus 1% en een inkomensafhankelijke huurverhoging. De keuze wordt bepaald in het overleg tussen de corporaties en de huurdersafvaardigingen. De gemeente gaat er daarbij van uit dat het wetsvoorstel Wijziging huursomstijging wordt aangenomen.  

Stel huurcontracten op met een flexibele huurprijs
Bij een huurcontract op basis van een flexibele huurprijs wordt de huurprijs afgestemd op het huishoudelijk jaarinkomen. Het verschil met de inkomensafhankelijke huur is dat het bij een flexibele huurprijs ook mogelijk is dat de huurprijs daalt als het inkomen daalt.

Wat doet Zaanstad? (-)
Zaanstad zet zich niet in voor huurcontracten met een flexibele huurprijs. De gemeente vindt dit landelijk beleid. Wel zijn er afspraken met de woningcorporaties over maatwerk voor huishoudens die tijdelijk veel huur betalen en over de beperking van de jaarlijkse huurprijsstijging.

Pas een gedifferentieerd huurprijsbeleid toe
Een gedifferentieerde huurprijs kan worden toegepast om een betere verdeling te realiseren in de inkomenssamenstelling van de huishoudens in specifieke gebieden. In gebieden waar meer lagere inkomens gewenst zijn, kunnen de huren ook bewust lager worden gehouden en in gebieden waar meer midden of hogere inkomens gewenst zijn, kunnen de huren sneller stijgen. Dit is mogelijk op basis van de huursombenadering die voor woningcorporaties geldt.

Wat doet Zaanstad? (-)
De gemeente Zaanstad is niet betrokken bij differentiatie van de huurprijzen. Volgens de gemeente is dit beleid van de woningcorporaties, die dit in overleg met hun huurders bespreken.

Geef minima korting op de huurprijs
Om de betaalbaarheid voor huishoudens met een minimuminkomen te vergroten, kan aan deze specifieke huishoudens een korting gegeven worden op de huurprijs. Een voorbeeld is de regeling in de gemeente Utrecht. Huishoudens die in een woning wonen met een huurprijs tussen € 593 en € 711 (afhankelijk van de samenstelling van het huishouden) komen hiervoor in aanmerking. Het huishouden moet de woning dan vóór 2016 hebben betrokken (vanaf 2017 geldt namelijk de passendheidstoets). De korting kan oplopen tot € 100 per maand. De kosten van deze regeling komen in Utrecht ten laste van de gemeente en de corporaties.

Wat doet Zaanstad? (+)
In de Zaanse samenwerkingsovereenkomst 2020-2024 is de afspraak opgenomen dat als woningcorporaties huishoudens met een inkomen lager dan 120% van het bijstandsniveau willen ontzien bij de jaarlijkse huurverhoging 'zij samen met de gemeente naar mogelijkheden kijken om deze groep gericht te benaderen'. 

Zet je in om het systeem voor de huurtoeslag aan te passen
Huurtoeslag is de tegemoetkoming van het Rijk aan een huishouden voor de huurkosten. De regeling rondom de huurtoeslag omvat verschillende grenzen met betrekking tot de huurprijs en voorwaarden aan het huishoudinkomen. Dit systeem zou kunnen worden aangepast, waardoor meer huishoudens in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag. Gedacht kan worden aan het aanpassen van twee grenzen: de inkomensgrens en de maximale huurprijs om in aanmerking te komen voor huurtoeslag. In 2019 is de inkomensgrens voor huurtoeslag € 22.700 voor eenpersoonshuishoudens en € 30.825 voor meerpersoonshuishoudens. De maximale huurprijs waarbij nog aanspraak kan worden gedaan op huurtoeslag is € 720,42 (gelijk aan de liberalisatiegrens). Vanaf 1 januari 2020 zijn er geen inkomensgrenzen meer. Hoe hoog het inkomen dan mag zijn hangt af van de huur, de leeftijd en het aantal personen in het huishouden. Het systeem voor huurtoeslag wordt vastgesteld door het Rijk.

Wat doet Zaanstad? (-)
Zaanstad heeft geen politieke uitspraken gedaan over het inzetten van een lobby over de grenzen voor de huurtoeslag. De gemeente vindt dit landelijk beleid.

Voer een noodknop middenhuur in
Aanvangshuren in de bestaande bouw kunnen worden gemaximeerd op grond van een WOZ-percentage.

Wat doet Zaanstad? (+)
In de Woondeal, die is afgesloten door de Metropoolregio met het ministerie, is een afspraak opgenomen over de noodknop middenhuur. Deze houdt in dat de minister de noodknop uitwerkt. Amsterdam voert hierover via de G4 het overleg. Bij een mogelijke wetswijziging streeft de minister naar invoering van de wijziging per 1 januari 2021.  Afhankelijk van de uitwerking van het Rijk bepaalt Zaanstad haar eigen standpunt over of de maatregel ook zinvol is voor Zaanstad.

Woningvoorraad

Leg de minimale omvang sociale huurvoorraad vast
Om een minimaal aantal betaalbare woningen in de woningvoorraad te garanderen, kunnen gemeente en corporaties in de prestatieafspraken vastleggen wat de minimale omvang van de sociale voorraad is per gemeente. Deze minimale kernvoorraad kan worden vastgesteld op basis van een behoeftenonderzoek, de lengte van de inschrijfduur of het kan een politieke afweging zijn wat als minimale gewenste voorraad wordt gezien. De gemeente kan vervolgens de corporaties vrijlaten hoe zij dit minimale aantal woningen willen realiseren, bijvoorbeeld door nieuwbouw, door eerst woningen te slopen en vervolgens weer op te bouwen of door meer of minder verkoop of liberalisering van sociale huurwoningen. Ook kunnen de gemeente en corporaties vastleggen uit hoeveel corporatiewoningen de woningvoorraad in een specifiek gebied moet bestaan. Dit kan bijdragen aan het realiseren van een gemengde woningvoorraad.

Wat doet Zaanstad? (+)
In de Raamovereenkomst 2016-2020 was opgenomen dat de voorraad sociale huurwoningen in 2020 tenminste 25.100 woningen is. Verkoop, liberalisatie en sloop van woningen zijn mogelijk, mits deze gecompenseerd worden door voldoende nieuwbouw van sociale huurwoningen.  In de Zaanse samenwerkingsovereenkomst 2020-2024 staat dat de voorraad sociale huurwoningen in 2024 minstens 26.000 woningen groot moet zijn. De corporaties maken jaarlijks inzichtelijk hoe de voorraad zich door nieuwbouw, verkoop en liberalisatie zal ontwikkelen en bespreken dit met huurders en de gemeente. Tijdelijke afname van de voorraad is acceptabel, zolang er zicht is op het halen van het streefcijfer in 2024. 

Maak afspraken over het aantal te verkopen of te liberaliseren corporatiewoningen
De gemeente kan met de corporaties afspraken maken over het aantal te verkopen of te liberaliseren woningen.

Wat doet Zaanstad? (+)
In de Raamovereenkomst 2016-2020 en de Zaanse samenwerkingsovereenkomst 2020-2024 hebben de gemeente en de woningcorporaties geen specifieke afspraken gemaakt over het aantal te verkopen of te liberaliseren corporatiewoningen. Wel is afgesproken dat liberalisatie en verkoop mogelijk zijn als dit gecompenseerd wordt door voldoende nieuwbouw.

Zet je in om de inkomensgrens voor de sociale woningvoorraad aan te passen
Door de EU-regelgeving is het verplicht een inkomensgrens vast te stellen voor huishoudens die in aanmerking komen voor een woning in de gereguleerde voorraad van de woningcorporaties. Het gaat hierbij om groepen huishoudens die moeilijk toegang hebben tot de woningmarkt. Het Rijk zou deze grens ruimer kunnen interpreteren dan nu gebeurt.

Wat doet Zaanstad? (-)
Zaanstad heeft geen politieke uitspraken gedaan over het inzetten van een lobby over de inkomensgrens. De gemeente vindt dit een landelijk instrument.

Maak afspraken met corporaties over de toewijzing van de vrije sector
In prestatieafspraken kunnen corporaties en gemeenten vastleggen op welke manier de corporatiewoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens worden toegewezen aan bijvoorbeeld huishoudens met een middeninkomen.

Wat doet Zaanstad? (+)
In de Prestatieafspraken 2019 met de woningcorporaties is de afspraak opgenomen dat de woningcorporaties bij de toewijzing van hun vrijesectorwoningen voorrang geven aan Zaanse huurders die een sociale huurwoning achterlaten. 

Creëer meer ruimte voor corporaties om middensegment huur te realiseren
Corporaties zouden meer huurwoningen in het middensegment moeten kunnen realiseren. Dit biedt mogelijkheden om het aanbod van middenhuurwoningen te vergroten. Dit is met name relevant als blijkt dat marktpartijen het bouwen van woningen in dit segment onvoldoende oppakken. De gemeente kan hierover met de corporaties afspraken maken binnen de mogelijkheden die corporaties daartoe hebben.

Wat doet Zaanstad? (*)
Marktpartijen zijn op dit moment wel bezig om middenhuurwoningen te realiseren. Dit betekent dat de woningcorporaties alleen een aanvullende rol hebben. De gemeente heeft hierover daarom geen afzonderlijke afspraken gemaakt met de woningcorporaties.

Plaats alle potentiële middensegment huurwoningen in de niet-DAEB-portefeuille
De Woningwet 2015 verplicht corporaties tot het opsplitsen van hun woningportefeuille in een DAEB -deel en een niet-DAEB-deel. Het ligt in de lijn van de opvatting van corporaties - het huisvesten van huishoudens met een laag inkomen - om zoveel mogelijk woningen in het DAEB-deel te plaatsen. Het voordeel van het plaatsen van woningen in het DAEB-deel is dat ze kunnen worden gefinancierd met goedkopere, door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gewaarborgde, leningen. Het plaatsen van woningen in het niet-DAEB-deel is weliswaar duurder, maar stelt corporaties in staat om woningen de ene keer in de sociale sector te verhuren en een volgende keer in het middensegment. Nu zijn corporaties alleen verplicht woningen die met een aanvangshuur boven de staatssteungrens worden verhuurd als niet-DAEB aan te merken. Door alle potentiële middensegmenthuurwoningen, vastgesteld op basis van de kwaliteit van de woning, via de WOZ-waarde of met het woningwaarderingsstelsel, in de niet-DAEB-portefeuille te plaatsen, ontstaat er een groot potentieel middensegment. De gemeente kan de keuze van de corporaties beïnvloeden, doordat zij een zienswijze moet geven over hoe de corporatie omgaat met de verdeling van woningen over het DAEB- en het niet-DAEB-deel.

Wat doet Zaanstad? (+)
De woningcorporaties hebben ervoor gekozen om vanwege de levensvatbaarheid van beide takken en vanwege flexibiliteit DAEB-woningen in het niet-DAEB-deel te plaatsen. In 2016 heeft het college van B en W van Zaanstad een positieve zienswijze gegeven op de voorstellen van de woningcorporaties over de verdeling tussen het DAEB- en het niet-DAEB-deel.

Ontwikkel als gemeente een eigen organisatie die woningen beheert en verhuurt
De gemeente zou ervoor kunnen kiezen om een eigen organisatie op te zetten die zorg draagt voor de realisatie en het behoud van de betaalbare woningvoorraad. Deze organisatie kan verschillende vormen aannemen zoals een corporatie of een coöperatie. Het oprichten van een dergelijke gemeentelijke organisatie is een ingrijpende maatregel.

Wat doet Zaanstad? (-)
Zaanstad heeft niet voor dit instrument gekozen. Wel heeft de gemeente BKZ opgericht; zie elders.

Verbeter de kwaliteit van woningen
Veel oudere woningen zijn gebouwd zonder voorzieningen die tegenwoordig standaard zijn (spouwmuur, isolatie) en zijn daardoor weinig energiezuinig. Door blijvend aandacht te geven aan de kwaliteit van de woningvoorraad blijven woonmilieus aantrekkelijk en wordt achteruitgang van kwaliteit voorkomen. Ook investeren in de kwaliteit van de openbare ruimte is van belang voor de kwaliteit van woonmilieus. In het verleden is renovatie van corporatiewoningen, maar ook particuliere woningverbetering gesubsidieerd; vooral vanuit stadsvernieuwingsmiddelen en later vanuit middelen voor het grote stedenbeleid. Ook is vanuit die middelen geïnvesteerd in de openbare ruimte. Door Rotterdam is voorgesteld om de opbrengsten uit de verhuurderheffing te gebruiken om de kwaliteit van woningen te verbeteren of slechte woningen aan te kopen.

Wat doet Zaanstad? (+)
Zaanstad is vooral actief op het terrein van het funderingsherstel van woningen en bij de verduurzaming ervan. Zaanstad heeft een samenwerkingsovereenkomst gesloten met Fonds Duurzaam Funderingsherstel. Bij dit fonds kunnen particuliere woningeigenaren een lening afsluiten voor funderingsherstel en zo de kwaliteit van hun woning verbeteren. De gemeente verstrekt een bijdrage aan het fonds ter afdekking van de renterisico's.

Stimuleer wonen in impopulaire gebieden
Door het wonen in de wat minder populaire wijken te stimuleren, kan de druk op de woningmarkt in de meest populaire wijken verminderen. Specifieke marketing van bepaalde gebieden kan hiertoe een instrument zijn.

Wat doet Zaanstad? (*)
Voor zover Zaanstad gebruikmaakt van marketingacties loopt dat via Marketing Zaanstreek. Deze acties zijn met name gericht op bewustwording, kennismaking en branding van de stad. Marketing wordt niet specifiek ingezet om bepaalde wijken aantrekkelijker te maken. Dat is volgens de gemeente ook niet nodig zolang de markt overvol is.

Houd een meetboutennet in stand
Door middel van een meetboutennet wordt de oudere woningvoorraad gemonitord op het zakkingsgedrag om zo bewoners en eigenaren alert te maken op de noodzaak tot funderingsherstel.

Wat doet Zaanstad? (+)
De gemeente houdt een meetboutennet in stand om de zakking van de oudere woningvoorraad bij te houden. Het net is in de afgelopen jaren sterk uitgebreid.

Maak afspraken met woningcorporaties over welke wooncomplexen levensloopbestendig worden gemaakt
Met woningcorporaties kunnen afspraken worden gemaakt over waar gestart wordt met het levensloopbestendig maken van woningen. Er kan een pilot worden uitgevoerd om te bezien hoe woningcomplexen worden verbeterd met inzet van een Wmo-budget.

Wat doet Zaanstad? (+/-)
Een pilot rondom het levensloopbestendig maken van woningen is uitgevoerd en geëvalueerd. Momenteel is er een werkwijze voor in de maak. Een procesafspraak hierover staat ook in de Zaanse samenwerkingsovereenkomst.  De werkwijze is gericht op het maken van een subsidieregeling, de organisatie van het beoordelen en toewijzen van aanvragen, de ontwikkeling van criteria en een financieel dekkingsvoorstel.

Woonruimteverdeling

Pas de huisvestingsverordening aan op basis van schaarste
De Huisvestingswet geeft gemeenten de mogelijkheid om op basis van schaarste te bepalen welke woningen onder de huisvestingsverordening vallen. De wet laat open op welk deel van de woningen schaarste betrekking heeft. Er is in de wet geen prijsgrens opgenomen. De gemeenteraad geeft dus aan voor welk deel van de woningvoorraad de huisvestingsverordening van kracht is. Hoewel de huurtoeslaggrens als prijsgrens voor de hand ligt, kan de prijsgrens ook hoger of lager worden vastgesteld. Ook kan de gemeenteraad specifieke wijken aanwijzen waar schaarste optreedt of bepaalde woningen die geschikt zijn voor bepaalde groepen. Dit biedt mogelijkheden om de woningvoorraad beter te verdelen voor groepen die anders in de knel komen.

Wat doet Zaanstad? (+)
In de huisvestingsverordening van de gemeente Zaanstad zijn ook de vrijesectorhuurwoningen (van zowel woningcorporaties als particulieren) in de wijk Poelenburg-Peldersveld onder de werking van de verordening gebracht. 

Zet de huisvestingsverordening in om de woningmarkt voor Zaankanters te beschermen
In de huisvestingsverordening zouden mogelijk bepalingen kunnen worden opgenomen waarin is vastgelegd dat woningen alleen aan mensen met een economische of maatschappelijke binding met de stad kunnen worden verhuurd. De Huisvestingswet geeft gemeenten instrumenten om in te grijpen in de woonruimteverdeling en de samenstelling van de woonruimtevoorraad voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte.

Wat doet Zaanstad? (+)
In de huisvestingsverordening van de gemeente is opgenomen dat bij 50% van de vrijkomende sociale huurwoningen voorrang kan worden verleend aan huishoudens met een economische of maatschappelijke binding aan de woningmarktregio (de voormalige Stadsregio Amsterdam) en dat bij de helft hiervan - dus maximaal 25% - voorrang kan worden verleend aan huishoudens die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan een tot de gemeente Zaanstad behorende kern.  Vanuit de regio is een aanvraag ingediend bij het ministerie om het percentage van 25% per gemeente op te hogen naar gemiddeld 30% in de regio.

Verruim de toegang tot de sociale huurwoningmarkt naar andere regio's
Om de mogelijkheden voor huishoudens die wachten op een sociale huurwoning te vergroten, kan gedacht worden aan het toegankelijk maken van andere regio’s voor deze groep. Dat zou betekenen dat een huishouden dat zich in Zaanstad ingeschreven heeft voor een woning, ook in aanmerking kan komen voor een sociale huurwoning in een andere regio (bijvoorbeeld Haarlem)

Wat doet Zaanstad? (+/-)
Zaanstad gaat uit van het gebied van de voormalige stadsregio als het gebied waarin de gemeente zich beweegt. Er hebben wel gesprekken plaatsgevonden met Haarlem, Almere en Lelystad, maar tot nu toe heeft dat niet geleid tot aanpassingen. Verruiming van de toegang is genoemd als te onderzoeken mogelijkheid in de uitgangspuntennotitie voor de nieuwe systematiek van de woonruimteverdeling in de voormalige stadsregio.

Stel regels vast voor het toewijzen van woningen op grond van de omvang van huishoudens
In de huisvestingsverordening kunnen regels worden opgenomen voor het toewijzen van woningen op grond van de omvang van het huishouden. Dit is op twee manieren mogelijk. In de verdelingscriteria kan worden opgenomen dat voorrang wordt verleend aan aangewezen categorieën woningzoekenden voor een bepaalde grootte van een woning. Verdergaand is de mogelijkheid om bepaalde huishoudenscategorieën urgent te verklaren als zij naar verhouding een te kleine of te grote woning bewonen.

Wat doet Zaanstad? (+)
In de huisvestingsverordening zijn artikelen opgenomen waardoor een volgorde wordt bepaald van huishoudens die in aanmerking komen voor woonruimte die geschikt is voor grote huishoudens. De volgorde is afhankelijk van het aantal kinderen, de aanwezigheid van binding met de regio of gemeente en het bezit van een urgentieverklaring.  Er is niet gespecificeerd welke woningen in het bijzonder in aanmerking komen voor grote huishoudens. Het bewonen van een te grote of te kleine woning is geen urgentiecategorie.

Stel regels vast voor het splitsen van woningen
In artikel 22 van de Huisvestingswet staat dat de gemeenteraad een categorie gebouwen en specifieke wijken kan aanwijzen waar alleen woningen gesplitst mogen worden waarvoor een vergunning is verleend. De gemeente kan dus ofwel het splitsen van woningen geheel vrijlaten of regels opstellen waarbij onder voorwaarden een vergunning wordt verleend. Door de splitsingsregels te versoepelen wordt het mogelijk om van grote woningen meerdere (kleine) woningen te maken. Dit vergroot het woningaanbod.

Wat doet Zaanstad? (+/-)
Zaanstad kent op dit moment geen splitsingsartikel in de huisvestingsverordening. Regulering van splitsing van woningen is echter wel in voorbereiding bij de gemeente. Met name vanuit de Russische Buurt zijn er signalen dat woningsplitsing tot negatieve effecten op de leefbaarheid leidt en mogelijk ook tot illegale bewoning.

Stel regels vast voor het onttrekken en samenvoegen van woningen
In artikel 21 van de Huisvestingswet is bepaald dat het verboden is om woningen aan de woningvoorraad te onttrekken of samen te voegen zonder vergunning. Ook is het niet mogelijk om woningen van een zelfstandige naar een onzelfstandige woonruimte om te zetten of te verbouwen tot twee of meer woonruimten. Dit geldt voor de categorie gebouwen die in de gemeentelijke huisvestingsverordening daartoe zijn aangewezen en in een specifiek aangewezen gebied liggen. De gemeente kan soepele of strakke regels vaststellen voor het onttrekken en samenvoegen van woningen.

Wat doet Zaanstad? (*)
Zaanstad heeft geen artikelen over het onttrekken en samenvoegen van woningen in de huisvestingsverordening. De woningmarkt is nu ook dusdanig, dat dit niet aan de orde is. In het verleden was dat wel het geval, maar in de praktijk betekende het samenvoegen van woningen vaak een kwaliteitsverbetering. Er werd dan via het bestemmingsplan medewerking aan verleend.

Stimuleer woningdelen
Het delen van een woning zorgt ervoor dat verschillende huishoudens over een betaalbare woonruimte kunnen beschikken. Het is een woonvorm die steeds populairder wordt, mogelijk mede vanwege de stijgende woningprijzen en de toename van het aantal alleenstaande huishoudens. De gemeente kan deze trend stimuleren.

Wat doet Zaanstad? (+)
In de Raamovereenkomst 2016-2020 en de Zaanse samenwerkingsovereenkomst 2020-2024 zijn afspraken opgenomen over woningdelen. In de eerste overeenkomst is bepaald dat woningcorporaties woningdelen invoeren voor eenpersoonshuishoudens en in 2016 zal dit starten voor statushouders. Om het beslag op de sociale huursector te beperken, zoeken corporaties woningen voor woningdelen zoveel mogelijk in de vrije huursector. Omwille van spreiding en om de mogelijkheden te vergroten sluiten zij de sociale huursector niet uit. Woningdelen betekent ook in die sector vergroting van de capaciteit in de sociale huursector.  In de Zaanse samenwerkingsovereenkomst 2020-2024 is de afspraak opgenomen dat de woningcorporaties maatregelen inzetten om doorstroming te bevorderen onder meer door woningdelen voor 'friends'. 

Pak illegaal woninggebruik aan
Woningen die illegaal gebruikt worden, bijvoorbeeld voor vakantieverhuur of drugshandel, kunnen door handhaving weer beschikbaar komen als woningen. Ook onrechtmatige bewoning – permanente onderverhuur aan personen zonder huisvestingsvergunning – kan door handhaving worden tegengegaan. Tevens kan op basis van de Leegstandverordening niet-gemelde leegstand van een woning door de gemeente worden tegengegaan.

Wat doet Zaanstad? (+)
Zaanstad pakt onrechtmatige bewoning aan op grond van het convenant Woonwijs uit april 2011 (vernieuwd: juni 2018). Dit leidde in de periode 2016-2018 tot 345 vrijgekomen woningen.  De aanpak van woonfraude is daarnaast speerpunt in het Actieplan Poelenburg en Peldersveld.

Benoem locaties en stel een business-case op voor tijdelijke huisvesting
Tijdelijke huisvesting realiseren biedt mogelijkheden voor specifieke groepen waaronder starters, ook al is het niet de oplossing voor het terugdringen van het woningtekort. Het Rijk biedt hiervoor fiscale voordelen aan woningcorporaties.

Wat doet Zaanstad? (+/-)
Zaanstad is bezig met de voorbereiding van het instrument tijdelijke huisvesting. Een eerste raadsinformatiebrief wordt binnenkort verstuurd.

Experimenteer met het verlenen van een intentie tot urgentie of het meegeven van een extra inschrijfduur
Spoedzoekers komen niet in aanmerking voor een urgentie, maar hebben snel een woning nodig. Kwetsbare jongeren moeten in beschutte en begeleide woonvormen kunnen wonen en daaruit weer kunnen doorstromen.

Wat doet Zaanstad? (+)
In de regio loopt een discussie over hoe specifieke groepen die met spoed een woning nodig hebben het beste geholpen kunnen worden. Het gaat ook om mensen die uitstromen uit tijdelijke huisvesting. Als de discussie in de regio niet snel genoeg leidt tot concrete uitkomsten, wil Zaanstad zelf gaan experimenteren.

Stel regels voor het bewonen van gekochte woningen
Er zijn beleggers die woningen kopen om die voor hoge prijzen te verhuren. Om dit te voorkomen, kan bij nieuwe koopwoningen en bij verkoop van kavels voor zelfbouw worden vereist dat de koper minstens enige jaren zelf in de woning gaat wonen.

Wat doet Zaanstad? (+)
Zaanstad sluit sinds kort contracten af bij nieuwbouw van middeldure koopwoningen (tot € 285.000) en vrije kavels, waarbij een plicht tot bewonen van de woning door de eigenaar van twee jaar is opgenomen. Daarnaast vereisen corporaties zelfbewoning bij verkoop van corporatiebezit. 

Maak afspraken met woningcorporaties over de huisvesting van kwetsbare en specifieke doelgroepen
Met woningcorporaties kunnen afspraken worden gemaakt over de huisvesting van kwetsbare en specifieke doelgroepen in specifieke woningen en woonvormen.

Wat doet Zaanstad? (+)
Over de huisvesting van kwetsbare of specifieke doelgroepen is een uitgewerkte lijst van te nemen maatregelen opgenomen in de Uitvoeringsagenda Wonen 2019-2024.  In de Zaanse samenwerkingsovereenkomst 2020-2024 is een verwijzing naar deze ambities opgenomen.  De gemeente is ook bezig deze opgave gebiedsgericht te vertalen en om te zetten in afspraken met woningcorporaties.

Huurbescherming

Zet je in voor de ontwikkeling van een nieuwe vorm van huurbescherming
Het idee achter het versoepelen van de huurbescherming is om daarmee te bereiken dat meerdere huishoudens in een passende woning kunnen wonen. Een mogelijkheid is dat huurders een wooncontract krijgen aangeboden waarmee een huishouden niet langer recht heeft op een specifieke woning, maar wel op passend wonen. Dat wil zeggen dat een huishouden met meerdere personen recht heeft op een grotere woning en een alleenstaande op een kleinere woning. Wanneer de omvang van het huishouden of het inkomen in de loop der jaren verandert, betekent dit dat een huurder verplicht wordt een kleiner, duurder, of goedkoper huis te accepteren.

Wat doet Zaanstad? (-)
Zaanstad zet zich hiervoor niet in, omdat de gemeente dit een landelijk instrument acht.

Pas de mogelijkheid voor tijdelijke huurcontracten toe
Tijdelijke verhuur moet er enerzijds toe leiden dat de passendheid van de huishoudens en het woningaanbod beter op elkaar aansluiten, en anderzijds moet het de doorstroming bevorderen. De Woningwet biedt de mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten op te stellen voor grote gezinnen (acht of meer personen), jongeren, studenten, promovendi, ouderen en gehandicapten. Als de woning leegstaat, is tijdelijke verhuur ook mogelijk. Daarnaast is het in sommige gevallen mogelijk de woning voor een korte tijd te verhuren of wanneer de huurder zelf een specifieke periode afwezig is.

Wat doet Zaanstad? (+)
In de Raamovereenkomst 2016-2020 was opgenomen dat corporaties de inzet van tijdelijke huurcontracten onderzoeken als aanvullende mogelijkheid om meer doorstroming te bereiken . In de Uitvoeringsagenda Wonen 2019-2024 is opgenomen dat er tijdelijke huurcontracten kunnen komen, mits er goede afspraken zijn over wat er na het contract gebeurt. In ieder geval behouden jongeren hun inschrijfduur. Bij de tijdelijke units bij Pennemes wordt getest of meegeven van extra inschrijfduur of instroom met intentie voor een urgentie daarbij de beste mogelijkheid is.  Ook in de Zaanse samenwerkingsovereenkomst 2020-2024 staat dat tijdelijke bewoning alleen kan plaatsvinden als de opvolging erna is geregeld.  De corporaties maken gebruik van 5-jaarscontracten voor jongeren en monitoren jaarlijks hoeveel verhuringen onder deze contractvorm zijn afgesloten. 

Stimuleer doorstroming met behoud van huurprijs
Gemeenten kunnen in prestatieafspraken vastleggen op welke manier corporaties zich inzetten om de doorstroming te bevorderen. Corporaties kunnen bijvoorbeeld huurders stimuleren te verhuizen naar een woning die meer past bij de omvang van het huishouden of beter bereikbaar is. Om een dergelijke doorstroming te bevorderen blijkt het van belang om de bestaande huurprijs te handhaven. Een huishouden kan anders na verhuizing immers geconfronteerd worden met een sterke huurstijging bij het aangaan van een nieuw huurcontract.

Wat doet Zaanstad? (+/-)
In de Raamovereenkomst 2016-2020 was de tamelijk algemene bepaling opgenomen dat corporaties hun maatwerkbenadering bij oudere huurders om verhuizing mogelijk te maken, voortzetten. Daarbij lijkt het vooral te gaan om persoonlijke gesprekken en goede voorlichting.  In de Uitvoeringsagenda Wonen 2019-2022 staat de doelstelling om het aantal huishoudens dat jaarlijks hierdoor verhuist, te verhogen van 40 naar 100. De gemeente wil daartoe met de corporaties een 'eenduidig pakket' ontwikkelen, dat gericht is op ontzorging van senioren met het meenemen van de oude huur, een verhuissubsidie en voorrang bij het verkrijgen van een andere woning. Ook de mogelijkheden in de koopsector wil de gemeente verkennen met makelaars, banken en ouderenorganisaties.  In de Zaanse samenwerkingsovereenkomst 2020-2024 staat dat de corporaties zich inspannen om een doorstromingsregeling binnen Zaanstad te maken, waarbij verschillende instrumenten worden meegewogen zoals informatievoorziening, persoonlijke begeleiding en het financieel aantrekkelijk maken om te verhuizen. De gemeente zal hierbij bijdragen in de verhuiskosten, onder voorbehoud van de toekenning van de subsidie door de provincie. 

Financieel

Maak gebruik van objectsubsidies
Het verlenen van een objectsubsidie kan partijen een impuls geven om woningen te realiseren die ze anders vanwege een verminderd marktpotentieel niet zouden realiseren. In het verleden deed het Rijk dit door woningcorporaties subsidies te verstrekken voor te bouwen woningen. Daarnaast kan gedacht worden aan fiscale subsidiëring van private vastgoedbeleggers. Dit kan ervoor zorgen dat het verschil in rendement kleiner wordt tussen het exploiteren van een woning als huurwoning of het verkopen van diezelfde woning.

Wat doet Zaanstad? (-)
Zaanstad gebruikt dit instrument niet, omdat ze dit een landelijk instrument vindt. Wel heeft de gemeente een Transformatiefonds; zie hieronder.

Stel fondsen in voor (sociale) woningbouw
Verschillende gemeenten hebben besloten tot instelling van een reserve sociale woningbouw. Het generieke doel van een dergelijke reserve is de financiële ondersteuning en stimulering van initiatieven en projecten voor de verbetering van de woonkwaliteit in de gemeente. Voeding van een dergelijke reserve vindt onder andere plaats door particuliere initiatiefnemers een afkoopsom te laten betalen voor het niet-realiseren van de gemeentelijke norm van sociale woningbouw, die dan in de reserve wordt gestort. De middelen kunnen dan worden ingezet om op andere locaties meer sociale woningbouw te realiseren. Feitelijk fungeert de reserve als vereveninginstrument. De gemeente kan ook een fonds instellen specifiek voor het toevoegen van woonruimte. Dit kan als stimulans dienen voor het toevoegen van zelfstandige betaalbare woonruimte via transformatie van niet-woningen naar woonruimte. Dit fonds kan gevoed worden uit financiële compensatie bij onttrekking, samenvoeging en omzetting van woonruimte.

Wat doet Zaanstad? (+)
Sinds 2017 zijn gemeenten verplicht alle investeringen op de balans te activeren. Omdat Zaanstad voorheen het beleid had om investeringen met een maatschappelijk nut niet te activeren, maar als last in de begroting op te nemen, ontstond begrotingsruimte. Deze wordt gebruikt om het Transformatiefonds te voeden. Met dit fonds wil Zaanstad de woningbouw stimuleren. Deze stimulans bestaat uit het wegnemen van barrières die private partijen belemmeren om woningen te bouwen op bepaalde complexe locaties. Het gaat dan bijvoorbeeld om verouderde bedrijventerreinen waar eerst allerlei problemen en randvoorwaarden in orde moeten worden gebracht voordat er woningen kunnen worden gebouwd. De kosten die hiermee gemoeid zijn, maken het private partijen onmogelijk om een 'gezonde' business case te maken. Door de kosten van deze 'onrendabele top' te dekken uit het Transformatiefonds ontstaat ruimte in Zaanstad voor extra woningen en kan de woningbouwambitie worden gerealiseerd. 

Creëer mogelijkheden voor een middensegment hypotheek
Een hypotheek verstrekt door de overheid die het voor huishoudens met een middeninkomen mogelijk maakt een hypotheek te krijgen voor een nieuwbouwwoning.

Wat doet Zaanstad? (+)
Zaanstad heeft voor BKZ gekozen als instrument om huishoudens bij te staan. Betaalbare Koopwoningen Zaanstad is een BV waar de gemeente 100% aandeelhouder van is. De BV is opgericht in 2004, met als doel het realiseren van volkshuisvestelijke doelstellingen van de gemeente voor zover de markt daar niet voor zorgt. BKZ is gestart met een model gericht op het creëren van woningen voor mensen met lage inkomens. Over de jaren zijn er verschillende modellen bijgekomen. In de crisistijd was het belang om de bouwproductie aan te jagen, wat BKZ deed met een garantieregeling (niet-verkochte woningen werden dan door de gemeente gekocht en via het BKZ-model in de markt gebracht). Of bijvoorbeeld het model voor Zaankanters die problemen hebben met de fundering van hun woning, maar niet in aanmerking komen voor een lening. Het gaat vaak om grote bedragen en het landelijk investeringsfonds biedt niet altijd een voldoende oplossing. Recentelijk is een model ontwikkeld voor lage middeninkomens en starters die moeite hebben om een woning te vinden. Dit model is in december door het college vastgesteld; besluitvorming door de gemeenteraad wordt in januari 2020 verwacht.

De BKZ-modellen werken met erfpacht. Op deze manier hoeft de waarde van de grond niet in de hypotheek opgenomen te worden, waardoor de financieringsruimte groter is. In de gevallen dat de regeling met erfpacht onvoldoende ruimte biedt, is er ook de mogelijkheid voor BKZ om een deel van de stenen te kopen (grond en opstal). Stel BKZ houdt 35% van de stenen, dan hoeft de koper nog maar voor de overige 65% een hypotheek te nemen. Wanneer er vervolgens sprake is van inkomensstijging, dient de koper een deel van de stenen af te nemen en gaandeweg ook de grond. Hier zit ook een doorstromingsprincipe achter: zodra men grond en stenen moet gaan afnemen, worden de lasten hoger en worden mensen gestimuleerd om een nieuwe stap te maken. De hoogte van de erfpachtcanon is gekoppeld aan het inkomen door de gedeeltelijke kwijtschelding bij een lager inkomen; ook dit is een doorstromingsstimulans.

Ontwikkel een financieringsfaciliteit voor zelfbouw
Om gezinnen met een middeninkomen te ontlasten, kunnen gemeenten ook de mogelijkheid van een financieringsfaciliteit bieden om bijvoorbeeld zelfbouw voor deze groep haalbaar te maken.

Wat doet Zaanstad? (-)
Zaanstad heeft niet voor de inzet van dit instrument gekozen. De gemeente meent dat de instelling van een overheidshypotheek een prijsopdrijvend effect kan hebben.

Stel een starterslening in
De starterslening kan bijdragen aan het vergroten van de betaalbaarheid van koopwoningen voor starters op de woningmarkt.

Wat doet Zaanstad? (*)
Deze mogelijkheid bestaat in Zaanstad niet. Zaanstad heeft gekozen voor de benadering via Betaalbare Koopwoningen Zaanstad.

Geef middeninkomens huursubsidie
Om de woningvoorraad voor middeninkomens betaalbaar te houden, kan gedacht worden aan een vorm van huursubsidie gericht op huishoudens met een middeninkomen.

Wat doet Zaanstad? (-)
Zaanstad heeft hierin geen stappen ondernomen. De gemeente ziet dit als een landelijk instrument.

Zet je in om de regeling rondom de verhuurderheffing aan te passen
Na de invoering van de verhuurderheffing hebben de corporaties veelal de huren verhoogd om de verhuurderheffing te kunnen betalen. Volgens de toenmalige minister was dit geen probleem, omdat de huurders vervolgens via de huurtoeslag werden gecompenseerd voor de huurverhoging. De huidige verhuurderheffing ontmoedigt verhuurders om nieuwe sociale huurwoningen te bouwen of om bestaande woningen te renoveren, omdat de heffing dan stijgt.

Wat doet Zaanstad? (+)
Via de Metropoolregio Amsterdam is Zaanstad betrokken bij de Woondeal tussen de regio en het ministerie. Hierin staat dat de minister de verhuurderheffing gaat evalueren en daarover in 2020 aan de Tweede Kamer rapporteert. De gemeenten in de regio en de woningcorporaties hebben om aandacht gevraagd voor de rol van de WOZ-waarde in de bepaling van de hoogte van de afdracht.  Daarnaast heeft de wethouder het ministerie op de gevolgen van de verhuurderheffing voor de woningmarkt in Zaanstad gewezen.  Bij de brief was de aangenomen motie van de gemeenteraad gevoegd, waarin wordt verzocht de verhuurderheffing met ingang van 2020 af te schaffen.

Verstrek subsidie aan particulieren om ze te stimuleren de fundering van hun woning te herstellen
Er staan in Zaanstad veel woningen waar funderingsherstel nodig is. De gemeente kan een subsidie voor particulieren instellen om hun te stimuleren de fundering van hun woning te herstellen.

Wat doet Zaanstad? (+)
Zaanstad bezit al enige jaren een subsidieregeling voor het onderzoek naar funderingen van woningen.

Zet je in voor de oprichting van een landelijk fonds funderingsherstel
Uit een landelijk fonds funderingsherstel zouden leningen moeten worden verstrekt aan particulieren, die geen lening bij hun eigen bank kunnen krijgen.

Wat doet Zaanstad? (+)
Zaanstad heeft meegewerkt aan de totstandkoming van het landelijk fonds funderingsherstel. Zaanstad zet zich momenteel in voor een verbeterde variant van het fonds.

Welke maatregelen zet Zaanstad in?

In de onderstaande tabel geven we een samenvatting van de inzet van maatregelen door de gemeente Zaanstad. Daarbij maken we onderscheid naar het gebied van de maatregel. De tabel laat zien in hoeverre Zaanstad de maatregelen inzet.

Tabel 4.1 - Overzicht van inzet van maatregelen door Zaanstad naar gebied
GebiedAantalWat doet Zaanstad?++/-*-
Ruimtelijk instrumentarium94221
Grondbeleid1025 3
Locaties43  1
Samenwerken43 1 
Huurprijs104 24
Woningvoorraad116122
Woonruimteverdeling12831 
Huurbescherming311 1
Financieel95 13
Totaal723612915

Zaanstad zet ongeveer de helft van de onderscheiden maatregelen in en zet nog eens bijna 20% van de maatregelen niet volledig of nog niet in. Bij de laatste groep van maatregelen bestaat de grootste groep uit maatregelen op het terrein van grondbeleid. Hierbij zet de gemeente de maatregel als zodanig weleens in, maar door het gebrek aan grondposities komt dit niet vaak voor.

In totaal 24 maatregelen worden niet uitgevoerd door de gemeente. Voor negen hiervan bestaat een afgewogen reden. Soms betreft dit een duidelijke keuze (bijvoorbeeld werken via anterieure overeenkomsten en niet via een doelgroepenverordening of exploitatieplannen), soms zijn er in ander verband afspraken over gemaakt (bijvoorbeeld in de Woondeal van de Metropoolregio met het ministerie), soms heeft de maatregel in de huidige woningmarkt weinig werking (regels voor samenvoegen woningen, corporaties meer middenhuurwoningen laten bouwen of wonen in impopulaire gebieden stimuleren) of is er een beter alternatief voorhanden (BKZ in plaats van een starterslening).

Zaanstad neemt vijftien maatregelen niet over. De gemeente is niet betrokken bij lobby voor een verandering van de inkomensgrens van de sociale huur, voor een versoepeling van de huurbescherming of van het Bouwbesluit. Ook bemoeit ze zich niet met de ontwikkeling van flexibele of gedifferentieerde huurprijzen of met regionale verschillen in huren. Verder ontbreken een aantal mogelijke financiële maatregelen (gedifferentieerde grondprijzen, objectsubsidies, financiering voor zelfbouw, aanvullende huursubsidie). Minder opvallend zijn de afwezigheid van een ingrijpende maatregel als een eigen woningbedrijf of de afwezigheid van maatregelen op het terrein van erfpacht.

Sluiten de maatregelen aan bij de doelen?

In het hoofdstuk waar we naar de doelen keken die de gemeente zich stelt, constateerden we dat de gemeente naast een - niet altijd duidelijk geformuleerd - hoofddoel 'aantrekkelijke en passende woningvoorraad' tussendoelen heeft geformuleerd, die de schakels vormen tussen het einddoel en de inzet van de gemeente via de maatregelen die ze neemt. Het gaat om een reeks van tussendoelen op de terreinen:

  • woonproductie en woonprogrammering nieuwbouw;
  • verbeteren kwaliteit bestaande voorraad;
  • betaalbare huurvoorraad;
  • leefbare wijken;
  • zelfstandig blijven wonen.

In deze paragraaf gaan we na of de maatregelen die Zaanstad inzet - of gedeeltelijk inzet - aansluiten bij de doelen die de gemeente stelt.

We hebben een indeling gemaakt van de 47 maatregelen die de gemeente inzet naar de onderscheiden terreinen. Dit levert onderstaand overzicht op. Het is mogelijk dat één maatregel op verschillende terreinen invloed heeft.

Tabel 4.2 Genomen maatregelen naar terrein
TerreinAantal door Zaanstad ingezette maatregelenAantal inzetbare maatregelen
Nieuwbouw2231
Kwaliteit voorraad44
Betaalbaarheid2138
Leefbaarheid56
Zelfstandig wonen66

De meeste maatregelen, die inzetbaar zijn, hebben betrekking op nieuwbouw en betaalbaarheid van woningen. Veel van deze maatregelen zet de gemeente in. Een aantal maatregelen ontbreken bij nieuwbouw door de keuze van de gemeente om te werken via anterieure overeenkomsten en ontbreken van eigen grondposities. Bij betaalbaarheid ontbreken vooral maatregelen als het lobbyen voor een verandering van de inkomensgrens van de sociale huur, de bemoeienis met de ontwikkeling van flexibele of gedifferentieerde huurprijzen of regionale verschillen in huren. Verder ontbreken een aantal voorstelbare financiële maatregelen.

De mogelijke maatregelen op de terreinen kwaliteit van de voorraad, leefbaarheid van wijken en zelfstandig wonen zet de gemeente bijna allemaal in.

De gemeente neemt dus behoorlijk wat maatregelen om haar doelen te bereiken. Op een aantal punten zijn nog aanvullende maatregelen voorstelbaar. Wel valt op dat maar weinig maatregelen het particuliere deel van de woningvoorraad bereiken. De gemeente treft wel maatregelen voor de betaalbaarheid van goedkope koopwoningen (BKZ), de woonplicht van de koper van een middeldure koopwoning en het funderingsherstel in de particuliere voorraad. De gemeente heeft geen doelgerichte maatregelen om het (gebrek aan) doorstroming in de particuliere voorraad (huur en koop) te verbeteren. Wij hebben een inventarisatie gemaakt van beschikbare en denkbare maatregelen die op het terrein van het woonbeleid kunnen worden ingezet, maar hierin ontbreken specifieke maatregelen gericht op doorstroming in particuliere woningen.

Hoe herkenbaar vinden Zaankanters het woonbeleid in de begroting?

Een belangrijk onderdeel van elk beleid is de vertaling ervan in de begroting. Elk jaar beschrijft de gemeente in de begroting de activiteiten die ze op het gebied van wonen wil uitvoeren en de doelen die ze daarmee wil bereiken. Dit doet de gemeente met cijfers. Deze cijfers moeten op een eenvoudige en begrijpelijke manier laten zien wat de gemeente van plan is en of dit lukt. Zodat het beleid van de gemeente goed te volgen is voor iedereen die erin geïnteresseerd is.

Het oordeel of de gemeente Zaanstad hier wat het woonbeleid betreft in slaagt, hebben we overgelaten aan het Zaanpanel.  We hebben hen een enquête voorgelegd met daarin informatie uit de begroting (zie figuur 5.1) en gevraagd hoe begrijpelijk ze de tekst en cijfers vonden. Bovendien hebben we gevraagd, los van de begrijpelijkheid, of ze vragen hadden bij de informatie. Tot slot vroegen we of de informatie uit de begroting hen voldoende houvast biedt om het woonbeleid van de gemeente te volgen.

Figuur 5.1 Informatie uit de begroting zoals voorgelegd aan het Zaanpanel

In de vragenlijst hebben wij in drie stappen aan respondenten gevraagd in hoeverre de informatie uit de begroting voor hen voldoende houvast biedt om het woonbeleid van de gemeente Zaanstad te volgen. Om houvast te bieden moeten de tekst en cijfers begrijpelijk zijn: men moet snappen wat er staat. Ook met een goed begrip van wat er staat kan men echter vragen hebben bij de informatie. Bijvoorbeeld over de inhoud of de samenhang. Daarom hebben we apart gevraagd of men vragen had bij de informatie uit de begroting. Tot slot hebben we respondenten gevraagd zelf direct te oordelen: biedt de informatie in de begroting voldoende houvast om te volgen wat de gemeente wil doen en bereiken met het woonbeleid? We bespreken de uitkomsten in de volgende paragraaf.

Vinden Zaankanters de informatie begrijpelijk?

In totaal hebben 836 panelleden de vragenlijst ingevuld.  De ruime meerderheid van de respondenten (84%, 704 respondenten) vond de tekst en cijfers uit de begroting begrijpelijk.

Roept de informatie bij Zaankanters vragen op?

Ongeacht wat zij aangaven over de begrijpelijkheid van de informatie, hebben we respondenten gevraagd of de tekst en de cijfers uit de begroting vragen bij hen opriepen. Ruim een kwart van de respondenten (26%, 217 respondenten) gaf aan vragen te hebben. De meeste daarvan (70%, 153 respondenten) hadden bij de eerste vraag aangegeven de informatie begrijpelijk te vinden. Respondenten hebben dus vragen bij de informatie uit de begroting die niet zozeer komen doordat de informatie op zich niet te begrijpen is, maar die te maken hebben met de inhoud van de tekst en cijfers. Welke vragen er gesteld zijn, bespreken we in de volgende paragaaf.

Wat voor vragen hebben Zaankanters bij de informatie?

In totaal heeft 32% van de respondenten naar aanleiding van de informatie uit de begroting een of verschillende vragen ingevuld. De vragen van panelleden gaan vooral over de aantallen te bouwen woningen, de rol van de gemeente, de cijfers en de aansluiting tussen de tekst en de cijfers, en ten slotte over een aantal gebruikte begrippen. Opgesomd staan de vragen zoals panelleden die in de enquête letterlijk stelden.

Nieuwbouw
De panelleden bleken veel vragen te hebben rondom de bouw van nieuwe woningen, met name doordat in de begroting geen nadere specificatie is opgenomen van de woningen die gebouwd gaan worden. Veel mensen waren benieuwd of de woningen voor mensen met lage, midden of hoge inkomens worden gebouwd, dan wel of de woningen betaalbaar, gemiddeld of duur in prijs worden. Des te meer omdat de gemeente het gebrek aan woningen voor lage en middeninkomens als probleem benoemt. Maar ook over woningen voor specifieke categorieën die de gemeente benoemt, had men vragen over de aantallen te bouwen woningen. Vragen die men over de nieuwbouw stelde, zijn onder andere:

  • "Voor welke doelgroep zijn de woningen bedoeld?"
  • "Waarom geen onderscheid naar laag, midden, hoog inkomen, naar betaalbaar, duur?"
  • "De nieuw te bouwen woningen kunnen wel allemaal voor een andere doelgroep zijn. Duidelijker zou zijn om aan te geven welk percentage van die nieuwe projecten/woningen geschikt moeten zijn voor de genoemde inkomens."
  • "Wat betekent het aantal 'opgeleverde woningen'? Is dit koop? Huur? En in geval van huur: vrije sector of sociaal?"
  • "Hoeveel woningen voor senioren worden er gebouwd, hoeveel energiezuinige, hoeveel voor jongeren? Waarom zo weinig corporatiewoningen?"

Rol en invloed van de gemeente
Verschillende panelleden hebben vragen bij de rol van de gemeente en hoe die in de indicatoren tot uitdrukking komt. De inzet van de gemeente - zowel bij de nieuwbouw als bij het funderingsherstel - wordt in de gekozen indicatoren niet duidelijk. Immers, de gemeente bouwt niet zelf en renoveert niet zelf. Wat doet ze dan wel?

  • "Waar heeft gemeente directe invloed op? Realiseren woningen? En wat is dan precies rol gemeente?"
  • "Gaat de gemeente zelf woningen laten bouwen of kijkt zij uit naar initiatieven vanuit de markt? Het staat er of Zaanstad zelf gaat bouwen."
  • "Wat de gemeente doet wordt niet duidelijk. Niet bij de bouw, maar ook niet bij de verbeteringen."

Cijfers
De betekenis van de cijfers in de indicatoren is voor panelleden niet altijd duidelijk en er zijn vragen over de haalbaarheid ervan. Het ontbreken van de cijfers over de start bouw voor enkele jaren zorgt voor onduidelijkheid. Ten slotte is niet altijd duidelijk dat de cijfers slaan op de jaarlijkse productie. Dit levert vragen op als:

  • "Waarom is het relevant te weten wat gestart is en hoeveel intentieovereenkomsten er zijn?"
  • "De cijfers zijn veel te ambitieus en niet realistisch. Er is een veel te groot verschil tussen 2018 en 2020. Hoe is het cijfer voor de start bouw begroot als de oude cijfers niet bekend zijn?"
  • "Met betrekking tot de verbeterde funderingen lijkt me het aantal van 300 ambitieus als je kijkt naar voorgaande jaren, waar is dat op gebaseerd?"
  • "Hoe is de streefwaarde voor 2022 bepaald?"
  • "Zijn de cijfers per jaar of telt het op? Waarom ontbreekt 2021?"

Aansluiting tekst en cijfers
De cijfers in de gebruikte indicatoren sluiten volgens de vragenstellers niet altijd aan op de tekst. Het is voor vragenstellers niet duidelijk in hoeverre de in de indicatoren genoemde aantallen voldoende zijn om het probleem op te lossen. Ook mist men soms cijfers over vraagstukken die in de tekst wel worden genoemd. Opmerkingen hierover zijn:

  • "In de omschrijving wordt aangegeven dat de gemeente aandacht wil besteden aan mogelijkheden om energie te besparen en mogelijkheden om woningen levensloopbestendig te maken. Dit blijkt niet uit de cijfers."
  • "De cijfers maken niet duidelijk hoeveel nodig is om het probleem op te lossen, zowel bij de woningen als bij de verbeteringen."
  • "Intentieovereenkomst zegt niets over het aantal woningen dat er wordt gebouwd."
  • "Het directe verband dat deze streefcijfers leiden tot een aantrekkelijke en passende woningvoorraad ligt niet eenduidig vast."

Begrippen
Voor niet alle panelleden zijn de gebruikte begrippen duidelijk, onze toelichting in de enquête ten spijt. Veel vragen gaan over de begrippen intentieovereenkomst en streefwaarde. Een indruk van de vragen:

  • "Wordt er met huurwoningen sociale huur bedoeld?"
  • "Wat is een intentieovereenkomst? Wat is de waarde of status hiervan?"
  • "Wat zijn lage inkomens? Wat zijn middeninkomens?"
  • "Begrippen zijn niet duidelijk. Wat is intentieovereenkomst, faciliteren, nb, streefwaarde? Is het inkomen bruto of netto?"

Biedt de informatie Zaankanters voldoende houvast om het beleid te volgen?

Op de vraag om een eindoordeel - of de informatie uit de begroting, alles overziend, voldoende houvast biedt om het beleid van de gemeente te volgen - antwoordt driekwart van de respondenten positief. Iets minder dan een kwart (24%, 199 respondenten) geeft aan onvoldoende met de informatie uit de begroting uit de voeten te kunnen.

Conclusie

Ruim een derde van de respondenten heeft een of meerdere vragen bij de informatie over het woonbeleid in de begroting. Voor de meeste mensen met vragen komt dit niet doordat ze de tekst en cijfers niet begrijpen. De vragen hebben te maken met de inhoud van de tekst, de inhoud van de cijfers en/of de relatie tussen de twee. Veel vragen bleken te gaan over de bouw van nieuwe woningen, en dan met name over het gebrek aan een specificatie van wat voor woningen er gebouwd gaan worden. Ook zijn er vragen over de rol van de gemeente, gegeven het feit dat zij voor meerdere indicatoren niet de bevoegde of verantwoordelijke actor is. Men vraagt zich af wat de gemeente zelf doet of wat er van de gemeente verwacht kan worden. Ook is de relatie tussen de genoemde problemen en de selectie van indicatoren voor Zaankanters niet altijd helder. Mensen vragen zich af of het behalen van een streefwaarde, nog los van de vraag of die realistisch is, de problemen gaat oplossen.

We maken op uit de enquête dat de tekst en cijfers voor een deel van de Zaankanters te wensen over laat. De uitkomsten laten ook zien dat mensen de informatie misschien in eerste instantie wel duidelijk vinden, maar toch vragen hebben of krijgen naarmate ze er beter over nadenken. Er valt met name veel te winnen door specifieker te zijn over de relatie tussen problemen en indicatoren en over wat er van de gemeente verwacht kan worden.

Colofon

Rekenkamer Zaanstad 
Directeurdr. Jan de Ridder
OnderzoekersJohn van Leuken (projectleider)
 Rosalie Joosten

Werkwijze

In dit hoofdstuk lichten we toe hoe we het onderzoek hebben uitgevoerd. De aanpak is opgebouwd rondom vier deelvragen. Deze gaan over de kwaliteit van de probleemanalyse en de doelformulering in het beleid, de mate waarin mogelijke maatregelen in het woonbeleid worden gekend en ingezet, en over herkenbaarheid van de informatie over het woonbeleid in de begroting voor Zaankanters.

Om de eerste twee vragen te beantwoorden, hebben we beleidsdocumenten van de gemeente bestudeerd (hoofdstuk 2 en 3). De derde vraag is beantwoord door de lijst met mogelijke maatregelen aan de ambtelijke organisatie voor te leggen met de vraag aan te geven in hoeverre zij die maatregelen kennen en inzetten. Ook hebben we een gesprek gevoerd met de ambtenaren om onze vragen naar aanleiding van hun reactie op de maatregelen door te lopen (hoofdstuk 4). Voor de vierde en laatste vraag hebben we een enquête gehouden onder het Zaanpanel (hoofdstuk 5).